這樣買房子最安全：結構達人教你安全購屋100問

推薦序■建築物結構如同人體骨骼，一次就要把它建構好∕甘錫瀅
推薦序■替購屋者添一般新力量∕黃世建
推薦序■帶著本書有如三十年經驗的專業技師陪著您安心購屋∕曾惠斌
推薦序■給住戶一個安全的窩∕簡伯殷
自序■邀請大家共同為居住的安全把關

第1篇　購屋前要注意的事
1■買成屋好、還是預售屋好？
2■預售屋常見的陷阱？
3■坪數灌水的伎倆？
4■權狀三十變二十，公設比是啥東西？
5■害怕買到灌虛坪的房子嗎？
6■建商跑路是預售屋的噩夢？
7■預售屋如何打價格心理戰？
8■預售屋的殺價眉角？
9■預售屋推案哪個時期買最便宜？
10■廣告戶、特惠戶可以買嗎？
11■預售屋定價多少才合理？
12■預售屋開工後要不要監工？
13■買中古屋有風險嗎？
14■房仲業者的話可不可信？
15■常見的中古屋買賣糾紛？
16■買中古屋要注意的事？
17■中古屋被抵押貸款了嗎？
18■買中古屋的稅費責任誰負責？

第2篇　替中古屋做健康檢查
19■輻射屋哪裡來？
20■多少輻射劑量才算危險屋？
21■如何辨認幅射屋？
22■什麼是「海砂屋」？
23■海砂屋分布何處最多？
24■如何分辨海砂屋？
25■鑑定海砂屋的迷思？
26■海景屋浪漫嗎？
27■房子歪了嗎？
28■房子為什麼會傾斜呢？
29■華美裝潢會騙人？
30■公寓的公共區域美不美沒關係？
31■房子為何會漏水？
32■房子出現裂縫，馬虎不得？
33 ■牆的重要性？
34■牆上裂縫代表什麼？
35■梁上裂縫代表什麼？
36■柱上裂縫代表什麼？
37■樓板裂縫代表什麼？
38■水管「滴滴漏」，怎麼辦？
39■哪種水管容易漏水？85
40■你住的房子喝的是哪種水管的水？
41■如何看出漏水屋？
42■「抓漏」有訣竅嗎？
43■ 怎樣評估中古屋值多少錢？
44■房屋造價知多少？

第3篇　買房子除了看地段，還要選地質9
45■選房子挑地段，還要挑「地」質？
46■全台哪些地方地質軟弱？
47■擇「地」質而居，哪裡較好？
48■哪裡是「順向坡」山邊住宅？
49■我家住在「順向坡」山邊社區，怎麼辦？
50■地層下陷，危不危險？
51■地質解讀不重要？

第4篇　小心地震！
52■大地震隨時可能發生？108
53■台灣哪裡是強震區？
54■多強的地震對房子有殺傷力？
55■大地震住高樓還是平房安全？
56■您住的房子有沒有耐震設計？
57■地下室挖愈深愈好？
58■你家房屋有「結構計算書」嗎？
59■哪種建築物要做「耐震能力評估」？
60■什麼是「制震」宅、「隔震」宅？
61■制震宅、隔震宅絕對安全嗎？

第5篇　解開房屋結構設計的陷阱
62■鋼骨結構比鋼筋混凝土「勇」嗎？
63■哪種建築物用鋼骨較好？
64■致命的「開放空間」？
65■「開放空間」為何致命？
66■樓中樓與夾層屋，體質脆弱？
67■為什麼會有樓中樓、夾層屋？
68■中看不中用的樓中樓？
69■輕結構，重造型的危險設計哪來的？

第6篇　老屋拉皮該注意的裝潢重點
70■頂樓加蓋，加分或減分？
71■頂樓如何加蓋才安全？
72■危險的空中景觀花園？
73■要命的頂樓游泳池？
74■加蓋是房屋的贅肉？
75■老屋拉皮，糞土變黃金？
76■老屋拉皮要「拉」什麼「皮」？
77■老屋換新裝最重要的事？
78■哪種牆最穩固？
79■哪種牆不能隨意亂敲？
80■中古屋的裝潢重點？
81■入住前先「電檢」？165
82■燈光美、氣氛佳有理？
83■如何安全改變室內格局？
84■房子原始設計圖是保命符？
85■裝潢停、看、聽？

第7篇　結構大事要找專業技師
86■台灣建築結構處處危機？
87■不良建築法規是危樓幫兇？
88■你住的房子是專業技師蓋的嗎？
89■屋況不良，哪裡可以鑑定？

第8篇　疑難雜症解疑篇
90■住高樓風搖地動，有沒有危險？
91■巨大招牌，會不會損壞外牆結構？
92■高樓大廈的玻璃為何常破碎？
93■鄰房改建，我家漏水，怎麼辦？
94■整修房子的砂會不會含海砂？
95■便宜的受災屋能不能買？
96■打掉陽台的外牆對房子影響大不大？
97■老屋翻修，該注意的重點？
98■不合建，獨立改建好嗎？
99■溫泉屋會損害房屋結構嗎？
100■捷運共構的房子安全嗎？
附錄■會員名冊

推薦序1

建築物結構如同人體骨骼，一次就要把它建構好　　甘錫瀅

　　我常常在不同的民間社團演講有關建築物結構安全議題時，我喜歡把一棟建築物比喻成一個人的身體來說明，建築物的造型好不好看就像是人的外觀漂不漂亮一樣，建物結構安不安全就像是人的骨頭健不健康一樣，建物水電空調設備好不好用就像是人的神經感覺系統靈不靈活一樣，通常建物的外觀由建築師來設計，因為建築師的養成教育是以「美學」為主，而建物的結構由結構技師來設計，因為結構技師的養成教育係以「力學」為主，而建物的水電空調設備由電機技師來設計，因為電機技師的養成教育係以「電學」為主；而這三種項目，外觀與設備如果在完工之後覺得不理想，都還有機會做調整與修正，惟有建築物的結構完工以後是不可能再修改的，就像人體的骨骼一樣，在出生時就一定要一次把它建構好，否則會產生一輩子的遺憾。

　　曾理事長是我們結構技師公會全國聯合會的理事長，也曾經與我在同一個公司服務，他在建築結構工程之領域上專業素養佳，也有許多豐富的工程實務經驗，平常除了熱心會務以外，也很熱心協助一般社會普羅大眾來關心自己的建築物之結構是否安全；如今他以安全購屋一百問的方式，用深入淺出的說明來回答複雜的結構專業問題，其中「購屋前要注意的事」與「替中古屋做健康檢查」之章節，協助讀者找到自己經濟能力許可的好房子，而「解開房屋結構設計的陷阱」等章節，提供讀者較深入的結構理論來瞭解房屋結構安全，「結構大事要找專業技師」卻是一種讓讀者以較省力的方式確保建物安全之建議，最後舉出「疑難雜症解疑篇」更是可以解決過去常被民眾詢問的議題，如果民眾確實瞭解其原理就可以解除過去心中的疑惑。

　　最後我呼籲大家「跟著曾理事長這樣買房子最安全！」，但是要特別注意一次就要買對否則後悔不及。

本文作者為台北一○一大樓之設計結構技師
現任永峻工程顧問公司總工程師

推薦序2

替購屋者添一般新力量　　黃世建
　　
　　「選購一個安全的窩，建立一個舒適的家」是許多人奮鬥的理想，但在買屋的道路上卻荊棘叢生、陷阱處處。購屋者的權益常在資訊不足或業者惡意欺瞞下，橫遭侵害。尤其鉅大的消費額度減低了重購的機會，更令購屋失利的痛苦刻骨銘心，故保障購屋者之消費權益是非常重要且迫切的。

　　這種保護之責任固然和政府與企業密不可分，但消費者自身的參與和爭取亦不可或缺。

　　本書即本著提供及傳播消費資訊之理念，闡述了選擇房屋必備的知識，使消費大眾能掌握充分的資訊，做出明智的選擇。尤其特別的是，本書採提問作答的方式展示，故而條理分明，清晰易懂。

　　本書先就大處著手，對購買成屋或預售屋逐一提問，並指出常見的買賣陷阱，及如何粗估房屋價位。

　　其次，再就預售屋與中古屋所顯露的蛛絲馬跡，教導消費者研判房屋如何整修維護。其內容包括歪斜屋勘察、裂縫警訊、抓漏時機、輻射屋辨認、拒絕海砂屋、問題土壤、軟腳蝦的開放空間，以及中看不中用的挑高樓中樓等。相信這些揉合專業知識並以口語化表達的購屋知識，必能讓一般大眾趨吉避凶，獲得應有的公平與權益。

　　本書作者曾慶正先生從事結構專業並致力於房屋安全的追求近三十餘載，曾先生之專業替購屋者添一般新力量能力早獲結構工程界之肯定，其現任結構技師公會全國聯合會理事長。為使房屋結構安全更獲重視，曾先生平時即對提高結構技師尊嚴不遺餘力。若有震災發生，他更親臨現場勘察，以學習教訓並追求更安全的設計。這些年來台灣地區海砂屋事件頻傳，舉凡士林福林家園、蘭嶼國宅、桃園正光花園新城，及台北延壽丙區國宅等案例，均見曾慶正先生踽踽於途，為爭取住戶應有的權益而努力。現在政府對既有的公有建築正在執行大規模的耐震補強計畫，舉凡制度的建立與技術的檢討，均見曾先生戮力以赴的努力。曾先生多年的結構工程經驗與學識，對耐震補強計畫品質之提升有極大的貢獻。

　　今日欣見曾先生出書檢視當前房屋可能罹患的疑難雜症。相信此書會對房屋買賣之消費行為注入新變數，讓購屋者增加一些辨識的能力，也使每一位民眾都開始重視居住的安全。而這種經驗的累積，應該會對社會造成一些改變和進步。

本文作者為國立台灣大學土木系教授

推薦序3

帶著本書有如三十年經驗的專業技師陪著您安心購屋　　曾惠斌

　　大部分的人去看屋買房，不管是看預售屋與中古屋，都不會帶著專業結構技師去幫您安全把關，光是銷售業者一連串似是而非的專業術語及解釋就把您的疑問給打住，等到您花下鉅資購買入住後，疑問才一一浮現，這房屋耐不耐震？會不會是海沙屋？有沒有輻射鋼筋？房屋是不是歪斜？下大雨才會漏水，ＯＫ嗎？梁上有細裂縫，安全嗎？牆被打掉，安穩嗎？這些問題都應該在購屋時就要注意！

　　在不動產市場交易法令規章較完整的國家，確定買屋時都要經過專業技師的詳細檢測及鑑定，雙方都充分了解房屋的狀況及問題後再交易，日後的糾紛爭議就會很少；但反觀目前在台灣不動產市場交易法令不健全的情況下，購屋過程可說是處處陷阱，而且相關適合大眾參考的結構專業書籍及資訊少之又少，買方肯定是弱勢的一方，若日後有問題，購屋者之消費權益實在很難有效地保障。再者，銷售業者通常不會主動告知房屋的現況問題，購屋者又為省錢而不請專業顧問協助，只好採取自救，多了解住屋安全相關知識，能在選屋時睜大眼睛，多問問題以確保您住屋安全。而且當您問出比較專業的問題時，銷售業者比較不敢隨意理會，而認真地正視房屋現況問題回答購屋者，這不失為省錢又有效的方法。

　　本書作者曾慶正理事長從事結構專業工作三十餘年，並於台灣遭受震災時，帶領同業協助政府勘察現場，積極致力於追求房屋的安全設計，更親臨指導執行公有建築大規模耐震補強，及協助政府相關工程單位建立工程結構法規制度，與規範技術之檢討不遺餘力。曾理事長多年的結構工程經驗與研究學識，實獲國內產官學界的佩服及肯定。

　　本書的購屋一○○問，都是購屋時應該要提出來的好問題，不管是針對成屋、預售屋或中古屋，每個問題都切入要害。以本人在土木系多年的教書經驗，最難兼顧專業內容和淺顯易懂的教授方式，大部分的結構專業書籍都讓一般大眾望而卻步，但很難得地是曾理事長以大眾口語化方式轉化高深工程專業知識，有效地教導您如何充分掌握的結構專業資訊，做出最明智的選擇，以確保您鉅額的房產價值。這是一本非常值得推薦的購屋安全指南。

本文作者為國立台灣大學土木系教授 俄羅斯工程院通訊院士

推薦序4

給住戶一個安全的窩　　簡伯殷

　　有人說：「建築業是一種良心事業」，乍聽之下似乎感到非常嚴肅沉重，但仔細咀嚼推敲，卻覺得這樣的說法一點也不為過。畢竟房子一住就是幾十年到上百年，不像一般用品一段時間就耗損丟棄或被淘汰；然而弔詭的是，如此重要又需長久保有、使用的資產，我們幾乎只看到建物的外表，決定購買時又常以價格、地段為重要的評估指標。

　　蓋「好宅」︱讓購屋者住得健康、舒適又安心，是我們的重要使命，我們十分欣慰，看到一些與我們有相同理念的建築同業也朝著這個方向在努力；但不可諱言，台灣的建築業仍是良莠不齊，為使購屋者都能買到「好宅」，亟須懂得建築的專業人士多傳播、多教導購屋者如何選購較優質的好宅。

　　結構技師曾慶正先生以其高度的分享性，結合了豐富的學養及累積三十餘年的實務經驗，用一般消費者懂得的語彙，從預售屋、成屋、中古屋及房屋結構等構面做了許多課題的深入淺出解說，相信對準備購屋者是一本現學現用的選屋、購屋的好指南；對一般消費者來說，也是跨越專業門檻，了解建築、房地產或評估建築物好壞的一本好入門書。

　　認識曾技師源自曾技師接受昇陽建設委託「結構設計」，前後已接近二十年的光景，二十年來我們配合越多，就對曾技師有更多的敬佩；論專業學養他早已在業界樹立了金字招牌，但是他的好學與研究精神，驅使他帶領著團隊一直展現新的研究成果。就公司與曾給住戶一個安全的窩技師的配合經驗，我們看到曾技師的任何設計方案並不是以「符合建築法規要求的最低門檻」為唯一考量，他會就相關地質分析、地形與建築設計再深入整合分析，並提出幾個可行方案與公司充分討論溝通；公司同仁都領教過曾技師對專業上的固執與堅持，如對一樓開放空間、挑空的設計都會一再的試算，並結合其實務經驗堅定的提出最合宜的設計方案；就連一般人常疏忽的「穿梁」位置或施工中追加「穿梁」工程，他也一定堅持須經電腦運算並確認仍在安全的容許範圍內，才同意施作。這也是曾技師一直在提醒並強調「給住戶一個更安全的窩」，這份「善與良知的堅持」，二十年來未曾輕易改變。

　　看過這本著作的初稿，我更充分感受到字裡行間隱現著曾技師這份善與良知的堅持暨分享的熱情。

本文作者為昇陽建設企業股份有限公司總經理

自序

邀請大家共同為居住的安全把關

　　每當我感受到地面有激烈的搖動時，以前勘災時房屋倒塌、橋梁斷落的影像總是浮現腦海。所以我一定在地震的當下先猜測地震強度及中心位置，再守著電視看新聞報導，以確定沒有重大災情；如果有重大災情，結構技師公會的理監事們就會召開緊集會議商討對策，準備隨時提供政府救災支援。這是政府賦予專業技術人員的責任與義務。

　　自從開始進入房屋結構設計這個行業，我就隨時戰戰兢兢地注意手上的工作。每日下班以後，儘在腦海裡反覆回憶思索白天的工作，檢視是否有差錯？因為我認為結構設計者的疏忽，可能造成某一群人喪失生命。於從事結構設計相關工作十六年之後，發生了美國洛杉磯北嶺地震，隔年又發生日本阪神地震，讓我有機會重新檢視過去大家所公認的設計方法與觀念，還有易造成災損的設計與施工細節，更讓我確信結構設計監造及施工的重要性；特別是以當時的統計資料來看，台灣短期內出現大地震的機率很高。於是結合幾位結構技師公會的朋友，全力鼓吹社會大眾重視結構安全，並要求政府厲行專業分工落實人盡其才的政策；務必排除非專業的人做專業工作以免劣幣驅逐良幣，才能使真正的結構專業人員有機會去做結構設計監造與施工。無奈，功敗垂成！更不幸的，我們所擔憂的大地震－－921集集大地震終於發生了！

　　勘災的時候，我看到了許多結構系統規劃及設計的缺失、工程偷工減料品質不良，更震撼的是親眼看到焦急的搜救與羅列的悲痛！感嘆，要保障民眾的居住安全是相當困難，即使是我，考慮區域性、經濟能力、居住環境等非結構因素之後，加上可收集到的結構設計監造及施工單位資料，我能選擇的經常是很有限。因為整個營建產業牽涉國家的法令、專業人員制度、執法官員心態、報章雜誌的扭曲廣告與錯誤報導、民眾的輕忽，以及最大的障礙－－既得利益的黑暗勢力。我深信黑暗勢力能改變執法官員心態甚至擇任關鍵的執法官員，從而更改國家法令制度！即使是非常重視工程品質，為改革工程制度不遺餘力的全國最高工程主管機關首長，公共工程委員會主委范良(金秀)，都會說：「我個人的力量有限，請大家共同來努力！」這本書也算是共同努力的迴響吧。

　　累積了三十餘年房屋結構設計監造、鑑定的經驗，又擔任結構技師公會的理事長，對於提升營建產業的工程品質，應有捨我其誰的勇氣與擔當。寫這本書的目的就是要提供一個工具，使讀者能在這長期法令制度不完善的大環境下，靠自己的力量辨識房屋的安全性與合理性，或當房屋發現安全疑慮時該如何去找真正的專家來協助，保障讀者的半生積蓄不致平白泡湯，並避免生命遭受到威脅。

　　艱深的專業知識與經驗如何能正確且清晰的傳達給一般的社會大眾呢？這是一個困難的課題。透過身兼自由作家與記者的張惠如小姐，這個問題便迎刃而解；她幫忙蒐集資料之外，像過濾器一般把多餘的、艱深的、無關宏旨的全數濾除殆盡，然後從她的筆中流出，令文章變得順暢平易近人，是工程師與民眾的重要橋樑。假使這本書能給予社會實質的幫助，張小姐與出版社曾敏英總編應居首功。此外要感謝昇陽建設的古山經理及李識君副理，他們提供施工細節作法及相關費用資料給我參考，豐富書裡的資訊，也感佩他們的尊重專業與敬業精神。

　　除了書裡的叮嚀之外，國立台灣大學土木系邱昌平教授所耳提面命的一句話，我要特別告訴大家：消費者去工地查看的時候，最重要的一件事就是問「工地裡總共有幾位技師？」

　　祝福大家都可以擁有安全又溫暖的家。