連房仲都說讚！許代書教你從買賣到繼承的房地產大小事：80%的人都不知道的，不吃虧、不受騙的房地產眉眉角角 (2023年最新法規增訂版)

第一章  買房前該做什麼功課？中古屋、新成屋或預售屋如何選擇？
功課一：確定房子的大小、坪數
功課二：衡量自身的收入以及自備款
功課三：選定房子的區域、地段
功課四：中古屋、新成屋以及預售屋哪個好？

第二章  仲介在想什麼？斡旋、要約傻傻分不清楚
如何與仲介打交道
看屋時要看些什麼？
什麼是一般委託？什麼又是專任委託？
該付斡旋金嗎？還是簽要約書好？
見面談大玩心理戰，撇步報乎你知
嫌貨才是買貨人？小心踢到鐵板

第三章 不動產買賣流程及交易安全注意事項
流程一：簽約確保交易安全，履約保證省不了
流程二：用印買賣雙方須準備什麼文件？
流程三：完稅應繳納之稅金，水、電、瓦斯費該如何切算？
流程四：交屋買房不能住，延遲交屋怎麼辦？

第四章 認識瑕疵擔保責任
買屋有瑕疵，賣方必須負責嗎？
時間限定要注意，以免做冤大頭
增建部分屬於瑕疵擔保範圍嗎？

第五章 看懂謄本，才不會買錯房
謄本怎麼看？有何作用？
建物或土地標示部
建物或土地所有權部
建物或土地他項權利部

第六章  貸款心得分享
銀行如何評估貸款？
現金收入可以貸款嗎？

第七章  怎樣送房給子女才划算？
將不動產移轉給小孩，買賣好、還是贈與好？
二等親不動產買賣申報，有哪些眉角？
二等親不動產買賣，價格該如何決定？

第八章 不動產相關稅金介紹
房屋稅：增建部分是否要納稅？有稅籍就是合法增建？
地價稅：有兩間以上不動產，全都可以申請自用稅率嗎？
契稅、印花稅、登記規費：所有契約都會有契稅嗎？登記規費是怎麼收的？
土地增值稅：什麼樣的情況下要繳土地增值稅？土增稅自用稅率用過了就不能再用了嗎？
房地合一稅：賣房子怎麼報稅？併入綜所稅，還是繳房地合一稅？

第九章  共有不動產如何解套？
什麼是公同共有？什麼是分別共有？哪些人有優先購買權？
共有土地或建築改良物要如何分割、如何合併？

第十章  如何增加權狀坪數？
合法陽台補登可以增加權狀坪數
陽台補登應備文件

第十一章  房地產老師都在教什麼？借名登記如何保障雙方權益？
投資跟著老師走，買房不用錢？
亂簽「AB約」，小心觸法得不償失
借名登記糾紛多，教你自保有絕招

第十二章  親人過世了，如何辦理繼承？該注意什麼？
誰是遺產繼承人？順序如何排定？
除了公同共有繼承、分別共有繼承，還可以分割繼承喔！
如何辦理繼承登記？
應備哪些文件？

第十三章  不想繼承債務？你可選擇拋棄繼承或限定繼承
拋棄繼承與限定繼承有何差異？該如何取捨？
別以為「拋棄繼承」就不用幫忙還債

第十四章 避免爭產大戰，超前部署預立遺囑
遺囑要怎麼立才有效？
你不可不知的權益—特留分

第十五章  親人臥病昏迷，如何代為處理財產？
監護宣告vs輔助宣告

 

序

　　大家好，我是許代書。代書，現在叫地政士，更早以前稱做土地登記專業代理人，簡單來說就是不動產的專業人士。有關不動產登記的相關事項，都是我的業務範圍，而更多時候不關土地登記的事情，客戶也都喜歡問我們，跟我們諮詢一些簡易的法律問題，因為大家都知道問律師要錢嘛…。所以，也算是看盡了人情冷暖、世間百態，在職場走跳歷練了一段時日後，想把自身所見所聞，處理過或是耳聞過的案件與大家一同分享。

　　這本書的內容不會有非常艱深的案例分析或法條研究，更多的是實務經驗跟流程說明，並著重在交易安全的部分。最主要是希望對不動產業界有興趣的一般大眾都能夠輕鬆理解這領域的眉角，畢竟每個人都希望能買房成家或是靠不動產致富，如果能藉由本書輕鬆學習相關知識，不求成為達人等級，但至少可以保護自己，避免吃虧上當，那麼也算是我身為專業人士所盡的一點社會責任。

　　代書是一種很特別的行業，以不動產買賣案件為例，代書同時代理買賣雙方進行過戶移轉流程，我們是買方的代理人，同時也是賣方的代理人，為民法規定禁止雙方代理的例外情形。代書在處理案件的時候，必須站在中立的立場，不能偏袒買方或賣方，必須就事論事，不偏不倚，以利流程的進行。所以，代書永遠都是處於案件的中心點，所有買賣雙方大大小小的事情我們都必須摻一腳，都必須即時掌握訊息。代書就像大海一樣，將四面八方匯聚而來的資訊消化吸收，擷取並過濾、彙整後向買賣雙方、甚至是仲介業務員回報，這其中有很多買方不想讓賣方知道的事，或是賣方不想讓買方知道的事，乃至於仲介不想讓買賣雙方知道的事，代書通通都知道！這是身為代書最大的樂趣，也是最迷人、更是最危險的地方。因此，我常常打一個比喻，當案件發生問題的時候，我都好像身處在暴風圈的中心，位於颱風眼的位置，其實我是很安全的，但如果代書不能恪遵職業道德，謹守專業本份，只要稍微踏出那條警戒線，馬上就會被暴風捲得粉身碎骨、遍體鱗傷。曾經，我在上地政士複訓課程的時候，台上的講師問：「在座的各位代書們，有被告過的請舉手…」，現場同業幾乎八成都有過被告出庭的經驗。人家說沒被電過的不叫水電師傅，我們說沒收過出庭通知的代書，你的出庭通知只是還在路上而已～。

　　被告大家都有機會，重點是你要怎麼在驚濤駭浪中堅定你的船舵，也許風雨之中你已看不到前方的燈塔，但身為專業人士的職業道德，必會在你心中發熱、發光，照耀你的航線，共勉之。

　　而不動產相關法令規定，常常因為時空背景的關係會有所修改，因此本書於2023年改版，將近年有關不動產修法部分予以更新，讓本書內容符合最新法令規定，更貼合有志學習不動產相關知識的普羅大眾，希望這本書能為你們打開通往房地產專業知識的大門，期許每位讀者都能透過這本書簡單且輕鬆帶走我修練多年的內功心法，期望每位讀者都能在閱讀後，具備一定的不動產相關知識，並找到屬於自己的一片天空⋯⋯。