房市風暴：從人口緊縮看未來房市的危機與商機

推薦序│林建甫（台灣經濟研究院院長、台大經濟系教授）
房地產有良的專業分析
推薦序│翁得元（經濟日報副社長）
從人口變化看未來房市趨勢
作者序
人口與房市結構翻轉的危機與商機

Chapter 1 土地神話與房市完美風暴
房市完美風暴來襲
人口可以預測房市發展
人口紅利，開啟五波房市榮景
人口快速成長的第一波房市（1960-1969）
全面都市化的第二、三波榮景（1970-1985）
初嘗人口紅利的第四波高峰（1986-1990）
人口紅利爆發最大交易潮（1991-2003）
人口紅利顛峰開創第五波繁榮（2004-2014）

Chapter 2 人口減少與住宅剛性需求消失
因應少子化辦公室
70年創造1,750萬人住宅需求
每增250萬人，拉升一波房市能量
55年增加742萬戶住宅需求
未來人口減少的住宅需求變動
1,000萬戶是家庭成長極限嗎？
房市高峰與家庭戶數的連動
住宅量已遠大於住戶數
戶量帶動住宅剛性需求
一人一戶成2000年後主流
節稅效應創造戶籍成長
村落消失與小宅主流化
住宅高於人口戶籍的隱憂
未來家庭數成長的極限

Chapter 3 少子化何時讓房市崩盤
出生人口與房地產市場
戰後嬰兒潮世代推升房價
回聲潮世代不平高房價
少子化趨勢會讓房市崩盤嗎？
出生人口第一波高峰期（戰後嬰兒潮）
出生人口第二波高峰期（回聲潮世代）
兩波出生人口跳崖期
小學未來轉型老人安養中心

Chapter 4 高齡化與龐大遺產繼承
半數人年齡將超過60歲
戰後嬰兒潮加速邁進老人潮
台灣老化有多嚴重？
哪個縣市高齡人口最多？
哪個縣市老化程度最高？
七成房屋被高齡族群持有
高齡族群投資房產保守
高齡族群的換購屋潮
千禧世代等著繼承龐大遺產

Chapter 5 人口紅利與房市高峰同步轉下
人口紅利激勵房市
扶養比與房市關鍵50年（1962-2012）
扶養比上升，房價下降？
人口紅利創造五波房市奇蹟
2015年人口紅利與房市同步從高峰轉下

Chapter 6 六都未來搶人口救房市
房價高漲促進都市發展
三階段都市人口大躍進
都市化推動房價飆漲
高房價與都市人口密度
六都高房價全靠人口撐盤
台北市房價所得比下調40%才合理
人口最多都市只有台北市一半房價
房價低成為桃園市人口爆發主因
台中市人口躍居全國第二位
第一府城人口成長居六都之末
高雄市人口與房價為南台之冠
六都搶人口決勝未來

Chapter 7 2018-2060房市預測
人口趨勢拉長景氣波動
人口與房市結構同步轉變中
國際城市競爭決勝未來
現存建地可住3,000萬人
高齡人口紅利商機
從「養兒防老」到「以房養老」
都市更新還有20年黃金期
2018-2060房市發展預測

後記：只要有人在，就有房地產需要
附錄：人口與房市大事紀

推薦序

房地產有良的專業分析

　　一般俗諺常恭賀別人「五子登科」，代表人生與成就達到某個里程碑，財富累積到有了銀子，並娶了妻子、養了孩子，並分別買了車子和房子。當然，這沒有一定順序，而是社會一般對於理想生活要素的想像。然而，近年來由於家庭形態的改變，平均每個家庭的孩子數量不比以往。台灣進入老齡化、少子化的社會，且隨著時間演進將更為嚴重，未來市場上的房子多了，但需要買房子的人卻少了，將徹底翻轉國內房市的消費形態。

　　卓博士的這一本書，就是從人口的角度出發，深入淺出來分析台灣的房地產問題及提供未來的走勢分析。這是因為卓博士本身不但具有地政的專業知識，大學及碩、博士研究所都是地政專業。他又具有高考及格、估價師的執照，主持資產評估顧問股份有限公司、不動產估價師聯合事務所，擔任過消費者文教基金會房屋委員會召集人、國有財產局估價專家委員、中國土地經濟學會理事、不動產仲裁協會常務理事、土地改革協會理事長⋯⋯等等。所以卓博士真的是理論與實務兼備的人才，寫出來的書自然不同凡響。他長期以來關心國家社會的發展，潛心研究，所以才能寫出這一本擲地有聲的大作。

　　卓博士不像一般業者是以「利」為出發，而是以大眾「公共利益」為考量，因此能更客觀地分析台灣的房地產問題，例如檢視少子化的原因，公允地提出這何嘗不是高房價所帶來的負面結果。年輕人若要成家立業，得花上和自己薪資不成比例的錢去買房子，減少其成家的意願。若買房子後，得揹著龐大的房貸壓力，排擠生活中其它能從事娛樂及購物的費用，也難怪薪水不多的年輕人不敢生孩子。也因此書中提出台北市房價所得比要下調40%才合理，這真是有良心的看法，一般業者涉及自身的利益，這些話是講不出口的。

　　甚者，卓博士也提出警告，因為人口紅利減少與住宅剛性需求消失，這會導致房市崩盤。書中也提到卓博士根據內政部統計資料加總，計算出台灣目前的建築用地已經足夠3,000萬人口居住，政府未來再大量土地變更開發，實在不智。因此主張「都市再生、都市更新、農村更新的手段，重新建構都市與鄉村生態紋理，促進區域均衡發展。」這是非常負責任提出的解決辦法。而書中最後指出2018-2060第六波房市發展機會，及點出未來國際城市的競爭決定房市，也真是積極面的未雨綢繆。

　　從這本書我們可以清楚地了解過去房地產的發展歷史。而結合人口數量的預估，不僅能掌握國內各年齡人口消長的趨勢，還能以此窺探國內未來的房地產動向。這本書蒐集的都是第一手的資訊，內容也參考國際經驗，旁徵博引，十分豐富。書中將很多數字分析匯集成各式圖表，方便讓讀者輕鬆掌握許多統計的變化，十分適合閱讀與收藏，也可做為投資參考之用。

　　我可能也講太多了，就請大家翻入正文，仔細閱讀，保證您收穫良多。