房價之謎

第1章 房價之爭
本章摘要
1.1 中國房地產宏觀調控歷程
1.2 問題與困惑
1.3 中國房地產市場泡沫之爭
1.4 地價與房價之爭
1.5 開發商暴利與房價上漲之爭
1.6 政府宏觀調控與房價上漲
1.7 「炒房團」、外地人買房與房價
1.8 外資購房、「限外令」與房價
1.9 拐點論、退房門與救市
第2章 房價評價體系
本章摘要
2.1 房價理論
2.2 房價評價體系
2.3 失真的房地產價格指數
2.4 令人困惑的房價收入比
2.5 似是而非的空置率
2.6 值得反思的人均住房面積
2.7 住房自有率過高
2.8 口徑不一的房地產統計數據
第3章 中國城鎮住房價格的變化特征
本章摘要
3.1 本書使用的數據與模型
3.2 中國城鎮住房價格變化特征
3.3 中國城鎮住房價格與投資
3.4 中國城鎮住房價格與消費
第4章 中國城鎮住房市場的供給與需求
本章摘要
4.1 中國城鎮住房需求總量模型與預測
4.2 中國城鎮住房供給總量模型與預測
4.3 中國城鎮住房市場供給與需求的均衡
4.4 基於面板數據的中國城鎮住房供給模型
4.5 基於面板數據的中國城鎮住房需求模型
4.6 基於面板數據的中國城鎮住房價格模型
4.7 基於模型結果對「救市」的反思
第5章 中國城鎮住房價格與市場結構性失衡
本章摘要
5.1 居民實際購房能力明顯下降
5.2 住房市場結構性失衡明顯
5.3 房價形成機制極度扭曲
5.4 住房市場結構調整任重道遠
5.5 居民住房消費模式的革命漸行漸近
第6章 北京市房價與市場結構性失衡
本章摘要
6.1 奧運會與北京房地產市場
6.2 對奧運會後北京房地產市場形勢的論爭
6.3 北京市住房市場發展歷程
6.4 北京市住房市場結構性失衡明顯
6.5 控總量調結構，啟動中端市場
6.6 特大型城市住房問題的反思
第7章 房價的企業博弈與政府宏觀調控
本章摘要
7.1 房價、壟斷與開發商博弈
7.2 房價、信貸與融資博弈
7.3 房價、話語權與政策博弈
7.4 政府調控房價的國際經驗與教訓
7.5 政府宏觀調控的原則和邊界
第8章 失衡與重構
本章摘要
8.1 中國住宅產業改革發展的五大困惑
8.2 重構中國住宅產業政策體系
8.3 控總量調結構，重建住房市場體系
8.4 收入分配不破，住房保障不立
8.5 住房金融政策的創新勢在必行
8.6 強制披露房地產信息刻不容緩
8.7 改進政府調控方式任重道遠
參考文獻

自從我國實行住房制度改革以來，房價就成為社會各界人士關注的熱點，有關房價及房地產業的爭議也日益激烈。我認為這類爭議是社會走向民主和開放的表現，應當鼓勵和支持。但遺憾的是，在網上發表的言論中，有些是歪曲事實的，有些是過於偏激甚至將爭論「泛政治化」的，還有個別專家學者發表了一些無實事求是之意、有嘩眾取寵之嫌的言論，再加上一些媒體的無端炒作、推波助瀾，致使我國住房制度的改革受到種種非理性的干擾。我認為，為了促進房地產業這一重要支柱產業的健康發展，需要對房價等有關問題進行深入的分析和研究，作出科學的結論並提出切實可行的建議。因此，我很高興看到本書的出版，可以說它是在這方面進行的一次有益的探索。

我國正處於社會主義初級階段，實行著社會主義市場經濟制度。在住房問題上，政府一方面要按照社會主義的理念來為低收人群體提供適度的住房保障，另一方面則應按照市場經濟的原則來滿足多數人的合理住房需求。政府的主要職責是建設保障性住房，努力做到對低收入群體應保盡保，同時也要在制度上防止一些不符合保障條件的人∵鑽空子」、「搭便車」，獲取作為公共產品的保障性住房。

商品房是商品而不是公共產品，其價格是由許多市場因素決定的，因此會隨著這些因素的變化而變化。房市和股市一樣有升有降，處在不斷的波動之中。政府的宏觀調控可以在一定程度上影響商品房的價格，防止房價大起大落，但絕不應當也不可能由政府來規定價格。專家學者的作用是研究房價的形成機制，分析各種因素對房價的影響，提出促進房地產市場健康發展的建議。而消費者則應自行決定其買房的時機、地點、面積、裝修水平、融資方式等。

本書是運用系統工程方法研究我國房價的一本探索性專著，基本上做到了數據翔實、邏輯嚴密、觀點鮮明、建議可行。其不足之處是在適度消費及房地產金融方面著墨還不夠多。由於房價問題具有復雜性，「仁者見仨，智者見智」，有些讀者對本書中的一些觀點可能不盡贊同。我相信本書的兩位作者也願意傾聽不同的意見，並與之進行嚴肅的學術爭論。

我自十年前與一些專家學者共同研究並撰寫了《中國城鎮住房制度改革——圉標模式與實施難點》一書後，一直在進行住房制度改革方面的研究。本書作者之———陳紅梅就是在我的指導下在北京大學光華管理學院取得博士學位的。另一位作者黃石松則可以算是我的「編外」學生，因為他經常參加我給博士研究生的答疑，以及我在民建中央任主席時所組織的有關房地產的參政議政活動。我一直鼓勵他們要用宏觀與微觀相結合、統計分析與案例研究相結合、論點與論據相結合的方法來研究房地產的有關問題，因此我很高興看到本書的出版，並欣然同意為之作序。

2009年3月於北京