張金鶚的房產七堂課

自序：為台灣的房地產盡一份心力 007

第一課 破解五大房地產神話 013
1 有土真的斯有財嗎？ 016
2 不景氣可以投資房地產嗎？ 025
3 高通膨或低利率時，租房子不如買房子？ 034
4 只注意「區位」就可以了嗎？ 043
5 買在捷運線上是對的嗎？ 051

第二課 購屋前一定要知道的六件事 061
1 應重居住品質而非買賣獲利 064
2 除了硬體外也要重視軟體 073
3 不可不知的房地產六特質 082
4 購屋不是宿命而是選擇 090
5 不要被市場左右 098
6 五大消費族群的購屋策略 106

第三課 租屋與買屋的教戰守則 115
1 租屋有何優點及缺點？ 118
2 買屋有何優點及缺點？ 126
3 判斷該租屋或買屋的四個方向 135
4 租到好房子的訣竅 144

第四課 何時才是買屋的好時機？ 155
1 回顧歷史掌握購屋時機 158
2 判斷房地產介入三大指標 166
3 正確看待房地產的消息面 177
4 認識區域市場的基本面：供、需、價、量 185
5 何時可進場購屋？ 193

第五課 如何選、如何買到好房子 203
1 如何買到好房子？ 206
2 如何選擇良好的住宅單元？ 215
3 如何選擇良好的社區品質？　　225
4 如何選擇良好的鄰里環境？ 235
5 如何選擇好的建商？ 244

第六課 選擇合理的房價 255
1 如何買到價格合理的房子？ 258
2 如何判斷房價水準？ 268
3 如何掌握房價未來趨勢？ 277
4 如何透過財務模型分析房價？ 286
5 合理房價與負擔能力——心中之尺vs.市場之尺 295

第七課 是否該賣屋？是否該換屋？ 305
1 何謂好的生活品質，其關鍵條件為何？ 308
2 何種情境下，應該考慮換屋？ 317
3 不同房屋消費者，應該如何賣屋？ 325
4 生涯規畫與屋涯規畫應如何調和？ 334
5 如何以房養老？ 342

結語：面對房地產選擇的五大決策關鍵 351
附錄：我與我住過的房子們 361

自序
為台灣的房地產盡一份心力

　　「房地產」一直是社會大眾觀注的焦點，不只是因為房地產昂貴，更因為房地產是每個人安身立命的場所。許多人努力了一輩子，面對房地產時，真是既期待又怕受傷害。期待房地產帶給自己有個溫暖的家、舒適的生活環境、身分地位的肯定、財富利潤的獲得；但也害怕房地產帶來了屋奴的惡夢、為償付房貸拚命兼差打工、家庭失去和樂，也不敢享受休閒生活；怕買到不好的房子、屋子漏水鄰居吵雜、交通生活不方便；怕投資房屋出租碰到惡房客、經營管理令人頭痛；最慘的是怕房價買到高點，不但沒賺到，反而欠了一屁股債。

　　有人說：「台灣地少人多，房地產只漲不跌」「相對股市，投資房地產最穩當」「房地產現在不買以後會後悔」「面對低利率高通膨，租屋不如買屋」「買屋不難，只要挑好地段，跟著捷運走準沒錯」，房地產市場充斥著上述各種說法。投資真的有那麼簡單好賺嗎？投資房地產真的不會像股市或其他任何財貨，沒有輸家只有贏家嗎？這真是一個美麗的房地產新境界，或只是充滿一廂情願的房地產神話，值得我們大家再深思！

做好正確房產知識的準備

　　面對房地產的各種神話與真實世界，一般房屋消費者（包括租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客等五類）將會有何種可能的選擇？除了買與不買（租）的選擇外，更重要的還會有買與不買的時機、區位、產品與價格的各種選擇。房屋消費者應如何考量上述各種房地產需要面對的可能選擇？消費者明知房地產業者的說法是「老王賣瓜，自賣自誇」，不應全然相信，但又應如何自我判斷？當尋求別人（或專家）意見時，又如何能確保他人能真正了解你個人的偏好需求與困境呢？換言之，身為房地產消費者，面對一生消費中可能是最昂貴的房地產選擇時，除了自我努力充實房地產的專業知識與資訊外，似乎沒有其他更佳的方式。天下沒有白吃的午餐，也沒有捷徑或速成班，面對房地產的世界更是如此。

　　房地產到底是和股票期貨一樣屬於投資賺錢的工具，還是和一般日常消費使用的產品一樣屬於居住生活的場所，常常令人搞不清楚。根據國內外產官學界各種長期的調查，房地產有七至八成以上是以居住使用為主要目的，只有二至三成以下是以投資賺錢為主。面對房地產市場，顯然房子大多還是作為居住使用，然而面對房地產的各種資訊與選擇時，卻又常常只擔心房地產價格的漲跌賺賠，而忽略了房地產居住使用的本質。當房地產的投資與消費發生衝突時，身為房地產的消費者，你會如何選擇呢？

　　面對大多數人以居住為主的房地產選擇而言，是否每個消費者都要有相同的房地產觀點？由於每個人的生活背景經驗、教育職業、工作就業地點、喜愛偏好各有不同，更重要的是每個人的所得財富也有所不同，因此每個人對房地產的消費居住選擇一定也大不相同，更何況在考慮全家所有成員的各種不同想法後，房地產的消費居住選擇，真是因人而異。唯有自己認真作功課，努力學習認識自己及家人的共同想法（所謂心中之尺），才可能做出對房地產的最佳選擇。

　　就算房地產對有些人而言只是一個投資工具，但房地產和股票投資的知識理念相同嗎？我們應知道房市與股市不僅兩者產品本質並不相同，更重要的是房地產不易收藏儲存，且需要經營管理及居住使用，所以投資者不容易擁有成百上千的房子；相反的，投資者不但極容易擁有成千上萬的股票，且可以輕易大量的買賣交易，換言之，投資房市與股市絕不是相同的知識理念，不可混為一談。如果將股市觀念與說法運用到房市，極可能一敗塗地。

提升房產的美好世界

　　有人會說我是業界公認的房地產市場空頭代表，本書一定是教人不要買房子，但如果讀者仔細閱讀此書後，應會有不同看法。身為一個長期專注房地產研究者，面對房地產市場，只有資訊與知識的融合，或許融合考量有些不周延之處，但絕不會自設所謂「空頭」立場，當然更不會預設配合業者的「多頭」立場。堅持知識分子的求真求是精神，才是本書的基本原則。

　　我從中原大學建築系畢業，到美國麻省理工學院取得建築碩士，回國到營建署短暫工作後，再到美國賓夕法尼亞大學獲得都市計畫房地產博士，有幸到政大地政系教書研究，至今二十多年，透過房地產投資與市場分析等課程教學，以及公私部門的委託研究與市場調查等長期經驗與心得，希望能提供一般房屋消費者基本觀念。

　　我對房地產不只是學術教學研究心得，在房地產的消費與實務上，也累積了一些經驗，可供自我體驗。從一九八七年回台在臨沂街租屋開始，一九八八年購買了木柵秀明路的第一棟房屋（十五年中古屋），在一九八二至九二年的這十年間，與幾位大學建築系好同學合夥投資幾間房屋（有預售屋、新成屋、辦公套房等），大致都小有獲利。一九九二年購買第二間房屋（預售屋）自住至今，一九九九年購買第三間房屋（在第二間房屋樓上）提供爸媽一起住。換言之，個人經歷過五種房屋消費者類型（詳見〈附錄〉），本書應不會只是學術界的無「基」之談。

　　當然，本書目的不僅想提供一般對房地產有興趣的大眾參考，也希望能讓房地產業者，包括仲介、代銷賣房子、建商投資興建蓋房子，以及其他房地產相關專業人士，如估價師、地政士、顧問業等參考。讓房地產業者認真了解一般房屋消費者的真正想法，所謂「知己知彼」才是提升房地產美好世界的長遠之道。

　　本書得以出版，首先應感謝方智出版社賴真真小姐的努力催生，她的主動與協助，讓本書得以順利出版。其次更要感謝陳文瀾先生的文字協助，完成初稿；他將生澀的學術語氣轉換成生動的白話口語，使一般讀者能夠輕鬆閱讀。最後要非常感謝我的好友兼同事江穎慧教授，協助資料圖表的彙整及部分文字的校閱。當然本書如有任何錯誤或不當，均應由本人負責。

　　最後，我要將本書獻給所有關心與對房地產感興趣的讀者。房地產的世界不只是實務操作，也有理論知識；房地產的學習不只是門科學，也是門藝術；房地產的本身不只是投資致富，更是居住品質與品味的提升。願我們共同為台灣的房地產盡一份心力！