推薦序１
這是一本彌足珍貴的實操教材
購物中心這一全新的零售概念引進大陸是在1993年左右，經過這十幾年來的洗禮，早已成為人們最受歡迎的零售模式。
儘管起步較晚，卻在廣大消費者熱烈需求的支撐下，急速地邁入蓬勃發展的階段，相對地，無論是專業人才，或know-how，特別是「定位」這方面，具可操作性的參考依據，還是比較欠缺的。同時，大陸業界或學術界，在這塊領域上的系統化技術所投注進去的研究力度，相對於國外還是比較弱的，極待大家共同努力，讓購物中心這個新興產業的未來更加扎實、茁壯。
葉正綱君所發表的這本《購物中心定位論》大作，首度透過大陸諸多實戰案例和歐美經典案例及著名的應用理論，進行了深度的交叉比對論證，將購物中心的定位操作模式系統化，這當中，看得出來確實下了許多功夫，花了許多心血，堪稱是一本彌足珍貴的實操教材，相信能給大家在實踐或研究上帶來莫大的助益，是值得推薦給業界朋友們的一本難得的工具書。
此外，我們也特別期待，未來能出現更多像葉君這樣的業界朋友，在購物中心這塊領域裡頭，不斷地有專家學者介入研究，並提出更精彩、更前沿的論證文獻和著述，供大家參考學習，為我們購物中心的發展，構築一座更堅固、更結實的城堡。
最後，在這裡預祝本書的發表圓滿成功!
上海購物中心協會名譽理事長
張國忠2010.06.04.
推薦序２
早有本書
零售業者少走許多冤枉路
在中國開店做生意，產品不是問題，因為什麼樣的產品都有人賣；價格不是問題，因為什麼樣的價格都有人消費；選址才是問題！要選到好的商圈、好的地段、又能符合成本的地點才是最大的問題。
大陸市場的發展依循著計劃經濟、都市化政策，居住集中、辦公集中、消費集中，消費行為常是跟著購物中心、百貨商場走。因此消費集中，競爭集中，購物商場變成兵家必爭之地。
購物商場在中國的發展是這10多年來的事，歷史並不長，演化的過程也不斷在更新，即便是經營連鎖店的沙場老將也常常看走眼。
中國過去對於購物商場的研究並不多，連鎖業者所能得到的訊息有限，加上中國大陸跳躍式的經濟成長，大家對於購物商場的選址多是摸著石子過河。
很高興今天能看到一本專門分析購物商場的研究教材，如果能早出版幾年，相信會幫助許多零售業者少走許多冤枉路。
葉正綱副院長的這本《購物中心定位論》從理論的說明切入，用實例的分析驗證，讓讀者能有系統的歸納瞭解中國購物商場的類型與特殊之處。這本書不只對中國的零售業者有所啟發，相信對境外公司要來中國發展也多有幫助。
中國改革開放以來，大陸市場發展的軌跡與其他的已開發國家都不盡相同，身為企業界的一員，我們很希望未來有更多像葉副院長這樣有使命感的朋友，有更多對市場研究的發表來幫助企業界更能把握市場的經營，那將會是企業界之福！
王品集團副董事長
陳正輝2010.06.05.
作者序
筆者從事定位應用理論的實踐與研究工作近二十年，並先後於2005年和2006年分別在臺灣和大陸發表了「解放創意的定位革命」及「定位革命」兩本著作；主要目的是針對定位開山鼻祖Jack Trout 和 Al Ries於1969年所發表的理論提出部分修正，畢竟，該理論歷經了三十多年的進化，有些論點已無法完全迎合現代市場環境的應用需求，而必須給予適當的導正與翻新。
筆者於2000年底在中國大陸，即已開始接觸參與購物中心開發前期的市場可行性調研工作，並特別專注於定位過程的鑽研。當時，購物中心剛引進中國沒幾年，無論是知識、技術或專業人才，都十分短缺，大家對購物中心定位概念的認知非常模糊，不是毫無所知就是一知半解，即盲目地進行大規模的開發。十幾年來，失敗的項目比比皆是，開發商所付出的代價之大，前所未有；這在歐美業界十分罕見，也難怪老外會直言不諱的譏笑業者是財大氣粗、不用大腦操作項目的「牛仔開發商」（cowboy developer）。
直到今天，筆者仍不斷地透過不同的管道，匯集翻閱了無數的歐美專家學者們所發表的研究文獻；結果發現，有關於消費性產品或品牌定位的論述，多得令人目不暇給，但有關於購物中心定位的論述，則如鳳毛麟角，而且非常片斷，更談不上可以系統化的拿來應用在項目的實際操作上。這說明不光是中國大陸，就連歐美的業界或學術界，在商業地產和購物中心的領域中，對定位決策過程所投入的研究，還是比較欠缺的，至今仍未發展出一個可靠的論證模式，供大家在實踐上做為有力的參考依據。因此，業者在知識、技術、人才及經驗，都極其匱乏的情況下，只能在摸索中前進與成長，致使決策易於偏差而步入失敗的危局。
基本上，購物中心的定位是一個高度專業的決策過程，是透過市場可行性研究的系列調查結果與分析，去決策購物中心的聚客主體及業態組合。換言之，整個關鍵乃在於執行調查必須嚴謹、分析結果必須精確，否則，都將誤導決策方向。
本書共分四大部分：「定位理論」 、「定位管理」、「業態組合」及「重新定位」。在「定位理論」的部分，除了提出ICSC國際購物中心協會所發表的「購物中心的定義──美國結構與型態」及中國大陸專家所謂的購物中心培養期的爭議性之外，並發展出幾個重要的概念；如檢視購物中心定位的三大原則：吸引大量的顧客入店、延長顧客入店停留時間及增加消費額、顧客重複入店。此外，與購物中心定位息息相關的商圈型態，亦賦予全新的定義。第二部分為「定位管理」，這是個較為創新的論點，之前提及過，購物中心的定位是個決策過程，必須透過市場可行性研究的系列調查做為決策依據，高度專業、過程複雜；因此必須要有系統化的管理模式，去執行調查與分析，才能有效地設定精準無誤的定位，並在第三部分「業態組合」中，
提出了如何進行設定業態組合的方式。最後，則針對問題購物中心，發展出如何「重新定位」的模式。
本書最大的特點，是全書每個章節均貫穿了筆者在中國親手操作的實戰項目和歐美經典案例的交叉比較論證，為購物中心的定位決策過程系統化，並提供業者一個可資依循的操作模式。此外，本書所發展出的「HITA二小時理」、「HITA客源界定模式」及「基地商業價值理論」等，均為創新、實用的論點，希望能夠拋磚引玉，讓更多的專家學者投入這塊領域的研究，提出更先進的論證，以降低業者在項目實踐上的失敗風險。
最後，要特別感謝過去一起執行項目的團隊，包括珠海國貿購物廣場、海南第一Mall及石家莊勒泰中心的所有團隊成員，沒有你們的辛苦付出，本書恐怕難以誕生。同時，也歡迎業界前輩與學者專家不吝指正，共同為商業地產及購物中心的未來盡一份心力。
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