Name: 其實，你也買得起好房子
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內容簡介

　　很多人說買不起房子，從央行總裁到市井小民都這麼說。對於當前的高房價，幾乎每個人都有滿腹牢騷要發。

　　其實，我們可以換個角度看這件事。

　　先說一個經常被用來衡量房價是否過高的指標——房價所得比。此處是以台北市預售屋房價和台北市家戶所得調查資料做為計算依據。

　　根據學者的研究推估，從1973年到1987年間，台北市的房價所得比大約在四倍至六倍間；也就是說，在那段時間買房子，一個家庭只要花四到六年的總所得就足夠了。

　　1988年以後，隨著台灣房地產價格暴漲，房價所得比快速飆高，1989年竄升到逾十五倍的歷史新高，進而激發出無殼蝸牛運動，並以夜宿忠孝東路表達抗議。

　　其後房價回跌，台北市房價所得比於1993、1994年間回跌至十倍以下，此後到2005年的十多年間，大致維持在八倍至十倍間。直到2006年底、2007年初才又開始攀升；2010年初已再逼近十五倍的歷史高點。

　　儘管預售屋本來就比較貴，但由於新成屋與中古屋的房價通常也會跟著起伏，因此可以確信現在房價絕對不便宜。大家說「買不起房子」，自然有其道理。

　　不過，這個道理只描述了現實的當下；我們得換個角度再想想。

　　讓我們回到「房價所得比」的故事。只要房地產還是維持市場機制運作，你可以相信，當房價漲到大多數人無法接受的高點，其後就會回落。這正是1989年房市泡沫告訴我們的事。前提是，你要做好進場買房子的準備。

　　還有，「房價所得比」的另一個重點是「所得」，也就是你買房子的能力問題。買房子基本上是一個人、一個家庭、一輩子的大事，不僅牽涉到你買房前的理財儲蓄、購屋能力，還有買房後的財務、房貸規劃；最後，是否挑對好房子，對你一生的財富累積更有重大影響。這些，都是本書要討論的重點。

　　很多人說，買房子最重要的三件事是「地段、地段、地段」。事實上，除了地段，價格也很重要，因此要挑對時機進場；另外，你的購屋能力、財務規劃更是關鍵。一般人買房子往往忽略後兩項，如果你能通盤考慮並做好這三點，其實，你絕對也買得起好房子！

序言
其實，你也買得起好房子？

part 1
買房子這麼想，你就錯了！
Q買房子就要買一輩子都能住的房子，即使我現在單身，也要預先設想將來結婚生子後將會使用到的空間。
Q現在貸款好容易，利率又低，只要頭期款拿得出來，我就可以買房了。
Q買房子的目的是為了居住，因此是消費行為，不是理財行為。
Q房貸若繳不出來，頂多被法拍而已，根本不用太擔心。
Q報章媒體報導的平均單價，就是代表該區域的行情水準。
Q有能力自己買房子的人，比還在租房子的更有成就。
Q買錯房子會一輩子變成房奴，還是不要買房子好。
Q買房子只看自己喜歡的區域，別的區域絕不考慮。

PART 2
從「想」買房開始，就要做財務規劃
Q我想買房子，事前要做哪些財務準備？
Q掂掂自己荷包的大小︰我該買（能買）多少總價的房子？
Q我應該如何籌措購屋自備款？
Q我以為準備好足夠的自備款，為什麼最後總是不夠？
Q購屋貸款該如何試算、規劃？
Q我看中一間房子，究竟要怎麼出價？應該注意哪些事項？
Q原本以為議價成交就沒事了，原來還有更多費用得支出。
Q辦好貸款過戶後，還需要注意哪些財務問題？

Part 3
價格、價格、價格——買房子的時機，如何向仲介殺價
Q買賣房子，應該找哪一類房仲經紀人比較妥當？
Q如何分辨房仲話術的真偽？
Q如果不想讓房仲賺一手，自行處理交易是否會比較省錢？
Q如何判斷屋主設定的賣價合不合理？
Q如何從仲介的談話中掌握價格的底限？
Q買房子一定要殺價，但又不想殺得太過火而錯失良機？在議價時到底有些什麼技巧？
Q房地產有沒有所謂的最佳買點？可以像投資股市一樣，找到逢低買進的機會？
Q影響房地產價格變化的因素有哪些？
Q有哪些指標可以幫忙找出進場買房的好時機？
Q台北豪宅房價頻創新高，是否意味著接下來中南部的房價也有機會上漲？

Part 4
地段、地段、地段——除此之外，還要注意什麼？
Q我要怎麼判斷我看上的房子所在地點是不是屬於好地段？哪些地段少碰為妙？
Q透天厝、公寓、華廈、大樓、套房，各有什麼優缺點？
Q我想買中古屋，看房子時有沒有什麼訣竅？
Q坊間推出許多所謂的「捷運宅」，鄰近捷運站的房子是否真的保值性較佳？
Q最近都更議題很夯，進場買老舊公寓等都更，是不是好投資？
Q買法拍屋好像比較便宜，我的預算有限，是不是該鎖定這類產品？
Q工業住宅開價比一般用地的住宅來得便宜，想買這種住宅有什麼要注意的？
Q如果想要只買停車位，要怎樣評估合理價格？買停車位要留意哪些陷阱？
Q買有頂樓加蓋的房子日後會不會有被拆除的問題？如果原屋主本來就把陽台外推了，我買了，會不會有問題？
Q聽說二樓是大樓排水管線的管道間重地，買房子最好不要買二樓？
A漏水的問題很麻煩，我如何判斷買到的不是漏水屋？
Q買房子看平面圖，主要要看哪些重點？怎麼看？
Q在買賣房子的談判過程中可以反悔嗎？該付出什麼代價？
Q房子交屋時，我應該注意哪些細節？特別要檢視哪些項目？

part 5
親愛的，我把房貸變輕了
Q我該怎麼樣才能跟銀行爭取到額度高又低利的房貸？
Q哪些因素會影響我的貸款條件？
Q各家銀行推出的房貸種類那麼多，名目各自不同，我適用哪一種房貸？應該注意哪些要點？
Q房貸利率到底是採季調整好、還是月調整好？還款期限是選擇三十年期限比較好、還是二十年比較好？還有，該不該使用寬限期？
Q我想用轉貸來延長還款期限，甚至用增貸來暫時解財務缺口，這樣是不是正確的做法？
Q如果有能力負擔，買房子不貸款的做法是不是比較好？

附錄一房地產投資的另類新選擇REITs
附錄二看房價趨勢、挑潛力地段
附錄三究竟誰在買房子？

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詳細資料

ISBN：9789866165078
叢書系列：財經通識系列
規格：平裝 / 176頁 / 16k菊 / 14.8 x 21 x 0.88 cm / 普通級 / 雙色印刷 / 初版
出版地：台灣

本書分類：商業理財> 投資理財> 房地產

內容連載

Q有哪些指標可以幫忙找出進場買房的好時機？

A大多數人都是因為個別的人生階段性需要，引發了買房的動機，很難等到下一個行情低點時才進場購屋，儘管如此，以下仍提供三個簡易的觀察指標，讓一般民眾不管是在何時購屋，可以不用擔心會買到比別人高的價格。

第一個指標︰台灣股票市場的行情

當台灣股票市場交易熱絡、行情看漲時，不論當下的房市價位處於高點或低點，此時去看屋，議價空間都會相對較小。如果當時房價正處於低檔，隨著股市走向多頭，房地產極可能啟動一波漲勢；而如果當時房價已處於高檔，將可能繼續向上再創新高，這點在預售屋或新成屋方面更是如此。對照台股月線圖，與表2.1的房地產價格指數，就可以看出兩者間的明顯關係。譬如，台北市內湖區房價的飆漲，除了搭上捷運通車的利多因素之外，股市熱絡也是推波助瀾的功臣，由本來每坪三十幾萬元的行情，不斷的向上攀升，最後，新建案每坪喊價至少六十萬起跳。

所以不要選擇股市行情看漲的多頭時期去看屋，而要趁著波段行情漲多修正時去看屋，有句話說：「人是英雄，錢是膽」，當股市行情上漲時，口袋裡有錢的「英雄」會很多，此時進場購屋，買氣熱絡，買方在價格上很難討到便宜。若是在大波段的起漲點，進場購屋相對比較容易買在房價的低點。

相反地，如果股票市場行情重挫，看屋人潮也會受影響，尤其台灣多數的民眾都有投資台股的習慣，在行情重挫下，難免會影響到投資人的資產，而且大多數人並不會把購屋計畫（包含自備款應如何安排籌措的理財目標）跟其他的理財行為分開，通常是投資股票或基金賺到錢時，才會強化其購屋需求，所以常常可以聽到以下這種說法：「唉，股市行情不好，股票賠錢了，我的自備款縮水！沒辦法買房子了。」

其實，在股市行情低迷時，買房子的競爭對手變少，反而比較有議價空間，買方也會感受到股市行情變化，想趕快結清推案，此時買到的價格往往相對便宜。甚至，如果是股市大跌之後，很多因為抵押房屋借款來炒作股票的投資人，會因股票慘賠而賣屋求現，這才是真正「人棄我取」的最好時機。

第二指標：銀行的貸款成數

一般銀行對於未來的不動產市場行情，都會有一定程度的看法，這些看法會反映在房屋貸款的成數上。在每家銀行的授信政策中，都依不同區域給予不同的貸款成數，貸款成數越高的地區，意味著銀行認為該區域的不動產行情相對穩定，一旦房市景氣大好，該區不動產上漲的機率也高，而即使經濟景氣疲弱，抗跌性也相對較強。因此，當銀行調升或調降某一個區域的貸款成數時，就代表著銀行對該區域不動產市場價格的看法正在改變。

台北縣汐止的行情發展就是明顯的例子，當員山子分洪道啟用後，汐止不再每逢下大雨就淹水，立刻就有靈敏的銀行把這個區域的貸款成數提高，甚至還有銀行順勢推出汐止地區的轉貸方案，甚至把汐止地區原有房貸轉貸的貸款成數，提高到當時鑑價金額的110%；理由在於當時汐止房價還未反映不再淹水的利多，但銀行已看好未來房價回升上漲的空間，為了搶佔市場，銀行的授信政策乃提早反應，後來果真證明該銀行的看法是正確的。

這個例子在提醒購屋者，可以藉由詢問購屋貸款的名義，多認識幾家銀行的房貸專員，並且比較各家授信政策或是購屋貸款通過審核的條件、難易度，從中也可以了解不動產市場行情以及未來的走向。不過，要附帶提醒的是，有些銀行的房地產估價有一定的依據，譬如透過外部的鑑價公司或內部專職的鑑價部門，但有些銀行卻是由房貸專員自行訪價而來；如果是後者，其不動產行情價格的代表性可能參差不齊，僅供參考即可。

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