代銷‧仲介紅不讓：代銷‧仲介業法律＆行銷成功雙秘笈

李序

第一章　基礎概念
文◎吳任偉
壹、「不動產」的定義與範圍
　　一、相關法律規定
　　二、《民法》規定的「不動產」，是指「土地」
　　　「定著物」
　　三、《不動產經紀業管理條例》所規定的「不動
　　　產」
　　四、其他法律所規定的「不動產」
　　五、「不動產」與市場上俗稱的「房地產」有何差
　　　別？
貳、不動產經紀業：就是「代銷」與「仲介」
參、不動產經紀業的經營要件
肆、代銷業者「代銷」不動產的性質及其業務類型
　　　一、法律定性
　　　二、代銷業務類型
伍、仲介業者「仲介」不動產的性質及其業務類型
　　一、法律定性
　　二、仲介業務類型
陸、不動產經紀業與「個資保護」

第二章　進階應用
文◎吳任偉、許淑玲
壹、代銷法律制度簡介
　　一、代銷業與《不動產經紀業管理條例》
　　二、代銷業與《公平交易法》
　　三、代銷業與《消費者保護法》
　　四、代銷業與「廣告真實義務」
貳、仲介法律制度簡介
　　一、《不動產經紀業管理條例》
　　二、《民法》：「居間」或「委任」契約？
　　三、《公平交易法》：不實廣告
　　四、《消費者保護法》：定型化契約
　　五、物之瑕疵擔保與保固期之介紹
　　六、員工保密及競業禁止條款
　　七、仲介契約書參考範例

第三章　代銷糾紛實例　解析
文◎連世昌
壹、代銷業、建商、買方之關係圖及其解析
貳、代銷業與建商之間屬承攬契約關係
參、房地預定買賣契約書有五天以上審閱期
肆、甚麼是預售屋「轉紅單」與「換約」機制？未完
　　工交屋前，可以「換約」嗎？
伍、房貸授信拉「緊」報，「貸」誌大條！
　　一、常見的預售屋貸款紛爭，可歸納為以下幾點
　　二、提供預防之道作為參考
陸、都是躁鬱症惹的禍
　　一、建商應調查訂約事項、注意買方的履行能力
　　二、誠摯的建議
柒、「春天戀人」變奏曲
捌、窗外有墳塚，周杰倫母告建商
　　一、注意！一般房屋交易，告知義務只及於買賣房
　　　屋的屋況及使用情形，難令賣方負告知鄰地使用
　　　狀況的義務
　　二、誠摯的建議
玖、預售屋縮水，不必找補嗎？
拾、車道及其他空間面積由誰負擔？
拾壹、乙種工業用地可以蓋住宅嗎？
　　一、依《都市計畫法》、建築法規規定，「四季紐
　　　約」建地在「乙種工業區」，是不可以作一般住
　　　宅使用的
　　二、誠摯的建議
拾壹之一、建造執照建物使用用途登載為「一般事務
　　所」，究竟是否可作為住家使用？
拾貳、什麼是「地上權住宅」？
　　一、必須了解常見的地上權開發型態有兩種
　　二、地上權住宅的優、缺點
　　三、地上權住宅在法律上應注意的事項
拾參、買屋坐落方位有爭執
拾肆、不動產買賣與租稅申報
　　一、國稅局嚴格查稅、捕獵逃漏稅
　　二、成屋課稅與預售屋課稅大不相同
　　三、租稅復查與行政救濟
拾伍、停車位規格有誤差
　　一、什麼是「法定停車空間」及「獎勵、增設停車
　　　空間」？
　　二、停車位的尺寸規格應該多少才對？
　　三、停車位尺寸規格不符契約書所載，新制規定可
　　　以全部找補
　　四、誠摯的建議
拾陸、預售屋買賣違約要怎麼罰？
　　一、買方違約，建商可沒收已繳價金
　　二、建商須退還沒收超過的價款
　　三、誠摯的建議

第四章　仲介常見糾紛之預防與實例解析
文◎李永然
壹、不動產仲介契約具有「居間」的法律性質
貳、不動產仲介人員對義務的應有認識
　　一、廣告不得誇大
　　二、重要事項說明的義務
　　三、應親自處理事務的義務
　　四、保守秘密的義務
　　五、應盡「善良管理人」的注意義務
參、不動產說明書
肆、常見糾紛
　　一、以台北市、高雄市為例，參內政部房地產消費
　　　糾紛原因統計表季報表（108年第1季至第3季）
　　二、契約書審閱期
　　三、給付服務報酬與違約金
　　四、未提供不動產說明書
　　五、凶宅及漏水房屋
　　六、斡旋金與要約書

第五章　代銷、仲介業者行銷秘笈
文◎吳家德
壹、代銷業行銷流程與內容
　　一、代銷、仲介業銷售內容之差異
　　二、行銷的意義
　　三、行銷架構
　　四、房地產代銷業的行銷內容
　　五、代銷的作業流程
　　六、代銷公司產品策略流程
　　七、何謂「行銷組合」或「行銷4P」？
　　八、賣方4P與買方4C
　　九、何謂「目標行銷」？何謂「S-T-P」？
　　十、個案現場銷售組織與內容
　　十一、銷售法則
貳、仲介業行銷流程與內容
　　一、仲介業的產業特性
　　二、經營型態
　　三、重要交易規範──契約書
　　四、不動產仲介的作業流程
　　五、接待客戶的銷售技巧
　　六、成交的技術

附錄
　《不動產經紀業管理條例》
　《民法》債編「居間」條文
　成屋買賣契約書範本
　成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
　預售屋買賣契約書範本
　預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充
　　規定
參考書目
 

李序

　　余自執行律師業務以來，接觸之法律服務範圍包括不動產、證券交易、智慧財產權、政府採購、大陸投資……等等。其中，不動產是余接觸最早，目前也是占事務所業務比例最多的部分，舉凡都市更新、合建、租賃、買賣、土地徵收……等等皆有之；亦於「永然法律研究中心」進行不動產課程講授，並與諸多來自業界的各專家學者之講師互動交流，在該領域中持續累積豐富理論及實戰經驗。

　　永然文化出版公司也針對不動產議題，不斷地與時俱進，出版眾多相關書籍，此次更將近年來民眾所關注之不動產發展方向進行系統性的集合並予出版，本書「代銷‧仲介紅不讓──代銷‧仲介業法律&行銷成功雙秘笈」為該系列第一本，對「仲介」及「代銷」作一完整性介紹。

　　與預售屋、成屋買賣、租賃、互易等相關之「仲介」與「代銷」，皆與《不動產經紀業管理條例》密不可分，此次邀集連世昌律師、許淑玲律師、吳任偉律師以及余等對該條例及其他不動產相關規範了解的作者，一同進行本書的撰寫。吳任偉律師介紹不動產交易之定義與種類等基礎概念，其與許淑玲律師再針對預售及仲介法律制度進行簡介，連世昌律師專文解析代銷糾紛實例，余則對仲介常見糾紛說明預防之道及解析實例；同時，也邀請業界實戰經驗豐富的吳家德總經理，講解房地產代銷流程與內容。

　　多位作者撥冗為文，將法規條文及實務行銷共同呈現出一本精彩、實用的不動產專書，余特於此序一併致謝！

　　盼此書對於不動產業者、欲與仲介代銷業打交道的消費者均能有所助益！