房地合一稅申報．節稅規劃一手掌握(四版)

推薦序／李永然
推薦序／吳碧珠
推薦序／陳文炯
自序／黃振國
增訂版序／黃振國

第一篇 房地交易所得稅（或稱房地合一稅2.0版）課稅基本概念與解析
個人房地交易所得稅──分離課稅，三十日內申報繳納
一、個人房地交易所得稅適用範圍
二、房地交易所得或損失之計算──課稅所得額（稅基）
三、抑制短期持有期間延長持有期間為五年──個人交易適用稅率
四、個人房地交易適用20%稅率與自住房地優惠規定
五、免稅且免申報之三項情形
六、個人房地交易所得稅申報期限
七、未提示證明文件費用扣除降低或不得扣除
八、房地合一2.0版之日出條款
九、申報與核定

第二篇 實例解析房地合一課稅、申報書表填寫運用
個人交易與申報實務
一、什麼情況下應該辦理個人房屋、土地交易所得稅申報？
二、個人交易的房屋、土地符合下列情形之一者，免辦理申報
三、如何辦理房地交易所得稅之申報？
申報書（空白）格式及內容
申報書填寫要領
一、交易日期
二、交易房屋土地情形
三、納稅義務人（原所有權人）
四、申報代理人
五、房地基本資料、移轉比率、取得日、成交價額、成本、費用等
六、稅額計算式
七、附表一：股份交易明細
八、附表二：可減除成本（ZA）
九、附表三：取得、改良及移轉費用（ZB）
十、附表四：交易日前三年內房屋土地交易損失金額
十一、附表五：重購自住房屋土地扣抵稅額
一般房地買賣申報書填寫實例解析
一、案例
二、申報書填寫例
三、財政部申報書說明及法令規定
四、個人房地交易所得稅課稅稅基
五、非出價取得（受贈）之一般房地買賣申報書實例解析
自住房地交易申報書實例 解析
一、自住房地定額免稅及減稅實例
二、申報書填寫例
三、自住房地租稅優惠的適用條件有哪些？應如何計算自住房地免稅
額？
自住房地先購後售扣抵實例解析
一、自住房地重購（扣抵）免稅及減稅實例
二、申報書填寫例
三、相關規定
四、自住房地退還（扣抵）房地交易所得稅應附文件
重購退稅實例解析
一、實例
二、解析
三、申報書及申請書範例
繼承取得房地，不適用房地合一課稅新制
一、案例
二、解析
三、配偶受贈取得房地「取得成本」認定，財政部新函釋與節稅規劃
非自願性因素交易房地適用低稅率實例解析
一、案例
二、申報書填寫例（非自願性因素交易）
三、財政部台財稅字第11004575360號函（個人適用）
四、財政部台財稅字第11004575361號（營利事業適用）

第三篇  不動產信託與房地合一課稅之適用與實例
受託人於信託關係存續中交易該信託財產
一、自益信託
二、他益信託
三、信託關係存續中
受託人交易信託房地取得日之認定
因信託不成立、無效、解除或撤銷之房地取得日
受託人應申報之信託案件
一、交易信託財產
二、管理信託財產所取得房地
三、塗銷信託，回復為原委託人名下
四、依取得日及持有期間判定信託案件應否適用「新制」申報
五、免申報之三種信託財產交易
申報主管機關
信託案件申報實務
一、自益信託實例
二、他益信託實例

第四篇  外資加重課稅對象
外資加重課稅對象

第五篇  營利事業交易之申報
營利事業房地交易所得──分開計稅，合併報繳
一、營利事業交易房屋、土地適用範圍
二、營利事業房地交易所得或損失之計算
三、營利事業房地交易所得，分開計稅合併報繳
四、營利事業房地交易適用稅率
五、生產性營利事業活動之交易例外規定──計入營利事業所得
六、土地漲價總額減除之限制──防杜高報規避所得稅
七、營利事業房地交易損失之抵減順序
八、未具法人人格之獨資、合夥營利事業──應依個人課稅、申報繳
納規定課稅
九、未提示證明者，扣除額降低

第六篇 個人合建、自建應適用營利事業課稅之情形
已刪除個人合建應依營利事業課稅改按新規定課稅
一、已刪除應認定為營利事業所得稅之情形
二、已刪除應認定為營利事業課稅情形之重點解析
三、個人合建等應適用之新規定
個人以自有土地與營利事業合作興建房屋規定
一、適用範圍
二、參與合建、都更、危老重建、自地自建之成本認定
個人參與合建、自地自建之節稅規劃
一、不涉及營業行為之自用住宅改建、合建
二、涉及營業行為之自地自建或合建
三、新規定後地主之財產規劃

第七篇 新制房地交易所得稅務規劃案例

繼承房地及銀貸扣除規劃案例
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
四、可適用舊制之「繼承」、「遺贈」、「配偶贈與」規劃
五、遺產之未償債務、贈與附有負擔、繼承房地之銀貸負擔
六、交易(買賣、交換)繼承房地，承受銀貸屬負擔可減除
贈與房地產規劃案例
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
自地自建規劃（舊制取得土地）
一、案例
二、相關法律與行政命令
三、規劃策略
合建分屋規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
投資買賣房地產與營業稅、房地交易所得稅規劃
一、案例
二、相關法規
三、規劃策略
居住者與非居住者規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
總機構在境內、境外之規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
四、營利事業適用新制相關圖表
農地、視為農地、農舍規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
四、新制實施後，出售農舍及農地適用「新制」或「舊制」之新函釋
及實例
自住房地優惠規定與重購退稅（扣抵）規劃適用順序
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略
課稅所得規劃
一、案例
二、相關法律與行政命令規定
三、規劃策略

第八篇 參與合建、自地自建、都更與危老重建之節稅規劃

個人參與合建、自地自建、都更與危老重建之節稅規劃稅務規劃
地主「舊制」取得土地與建商「合建分屋」，銷售分得房地
地主舊制取得房地與建商「合建分屋」，取得成本如何計算？
地主繼承取得「舊制」土地，採「合建分售」單純出售土地稅務規劃
「合建分售」相關規定如何
繼承取得舊制土地與建商「合建分售」
新制取得房地參與都更「權利變換」後取得分配房地後，銷售房地稅
務規劃
地主「新制」取得土地，與建商合建分屋，銷售分得房地稅務規劃
合建分屋的稅務規劃
地主新制取得土地，與建商合建分屋（成立公司與銀貸、成立行號與
個人課稅）
成立行號
舊制取得土地「繼承」規劃
高資產家族土地分配規劃
營利事業銷售與建設公司合建、都更、危老重建稅務規劃
參與都更地主買回房地適用自住房地新函釋
中華民國111年1月5日財政部台財稅字第11004589400號函
建設公司銷售興建房屋，生產性營業活動稅務規劃──例外：計入營利
事業所得額課稅，不適用分開計稅規定
天友建設公司房地交易所得計算方式（作業要點二十五第2項）

 

自序

　　民國110年新修訂的《所得稅法》房地交易所得稅部分及《房地合一課徵所得稅申報作業要點》，新增修的條文與原有條文有很大變動。新稅法增訂與修正的下列各項規定，包括將預售屋與符合一定條件股份交易視同房地課房地交易所得稅，短期交易課重稅之持有期間延長為五年，營利事業與個人短期持有都適用相同重稅，未提示費用證明文件按成交價3%計算，並以30萬元為限，營利事業房地交易所得不併計營利所得且分開計稅合併報繳，高報移轉現值限制，獨資合夥房地交易所得應由獨資主申報繳納個人房地交易所得稅等重大變更。

　　本修訂版分就個人、營利事業課房地交易所得稅規定，依所得稅法及作業要點逐一按修法理由予以敘述，佐以實例說明。再就個人房地交易所得稅（110年7月1日交易適用）申報書填寫運用，逐項解說。「一般房地買賣」、「自住房地交易」、「重購退稅、扣抵」分別以實例解析。從財政部重要函釋逐一以實例解析，並就稅務規劃案例各項規劃與規劃策略予以解說。

　　期望本書能提供執業的朋友及納稅義務人，對於房地交易所得稅2.0版實務運用上，可以有所參考，更能維護納稅者權益。