輕鬆搞定公寓大廈 2

第1篇　案例實務解析

　第1章　住戶之權利義務
　　一、管理費可否打折？
　　二、未繳管理費的住戶，可以要求他走側門嗎？
　　三、住戶積欠管理費，管委會付給律師的服務費可否要求該住戶支付？
　　四、大樓電梯有討厭的菸味，怎麼辦？
　　五、未漏氣住戶不同意瓦斯管線經過外牆面，怎麼辦？
　　六、一樓說裝遮雨棚，就可以裝嗎？
　　七、社區內，有人做起民宿或日租套房，怎麼辦？
　　八、一樓店家可否佔用騎樓，禁止二樓以上住戶停放？
　　九、個別住戶使用之信箱得否增設？其費用由誰負擔？
　　十、大樓地下室污水馬達低頻共振，有解嗎？
　　十一、承租人積欠管理費，可限制其搬遷嗎？
　　十二、在電梯間（自家門口）置放物品，是否有法可管？臨時動議，法源為何？
　　十三、夏日蚊蟲孳生，住戶是否可以在樓梯間點蚊香驅蟲？又管委會委員會議決議每次委員會出席委員發放500元出席費，是否合法？
　　十四、保全就住戶長相身材說長道短，怎麼辦？
　　十五、尚未成立管理委員會，頂樓住戶已經將冷氣室外機安裝於該住戶自己的頂樓上方，且經過建商的同意，是否違法？樓頂漏水情況嚴重，其他共有人推說沒錢，怎麼辦？
　　十六、冷氣機一直對我排熱，怎麼辦？
　　十七、沒電可用，跟台電申請電錶繳費後，台電拉電線要經大樓公共管道間，但管委會強力阻擋，怎麼辦？
　　十八、廊道得約定為專用？約定專用但仍須供人行走，是否為物之瑕疵？
　　十九、鞋子放自家門外要如何處置？
　　二十、在社區中庭擺放竹竿、衣服等雜物，管委會得將其視為無人物品，清除「丟掉」嗎？
　　二十一、沒公德心的住戶，在公共使用走道堆置雜物，怎麼辦？
　　二十二、鑑定漏水所生之費用，得否由有歸責者支付？
　　二十三、房子全新，樓下天花板漏水，我們須負責嗎？
　　二十四、抽水馬達壞了，一樓住戶拒絕進入或使用，管委會怎麼辦？
　　二十五、廠辦戶之員工，可否使用共用部分？
　　二十六、住大樓，燒香，有犯法嗎？
　　二十七、公寓大廈管理費兩戶可併一戶繳嗎？
　　二十八、公寓大廈新區分所有權人經法拍取得所有權後，是否應繳納前手所積欠之管理費？
　　二十九、陽台外牆外之空間，是誰的主權？
　　三十、他人因勞資糾紛以轎車佔用公司私有車位，怎麼辦？

　第2章　規約及區分所有權人會議
　　一、當初入住時，規約並未規定禁養寵物，修正後規約，禁養寵物，怎麼辦？
　　二、規約內有「禁止成立宗教團體的集會場所」之規定，可以嗎？
　　三、修正規約，得否適用公民投票法？附隨義務得否依誠信原則解釋而來？
　　四、區分所有權人會議決議，純粹是以問卷調查，但未經召集、公告或通知之程序，合法嗎？
　　五、修正後規約，是否應依公寓大廈管理組織申請報備處理原則申請變更報備？
　　六、規約規定及區分所有權人會議之決議，得溯及既往嗎？管委會主委對外簽約期限，可以超過任期嗎？
　　七、區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反公寓大廈管理條例第31條、第32條，怎麼辦？
　　八、區分所有權人會議之決議，得否牴觸法院判決？

　第3章　管理組織
　　一、社區使用的公共基金之時機和注意事項？
　　二、公共基金要存多少，才可停收？
　　三、公寓大廈管理條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，起造人是否有其他負擔之承諾，管理委員會自得否請求其提列公共基金？
　　四、歷屆辦活動已成慣例，得否援引此慣例，以管理費支應？
　　五、頂樓若被佔用加蓋違章建物，管委會可否收取管理費？
　　六、委員會的委員要如何職辭？
　　七、社區財委突然罷工，怎麼辦？
　　八、一戶得否兩人同時擔任委員且接受支薪？
　　九、甲在同社區ABC棟內均有區分所有權，得否同時參選同一管理委員會但配額分屬社區ABC棟之管理委員？
　　十、管理委員會得逕自委任或僱傭公寓大廈管理維護公司嗎？
　　十一、管理委員會僅以口頭約定，自行委任或僱傭警衛，發生糾紛，怎麼辦？
　　十二、自聘之清潔人員不適任，如何提前解約？
　　十三、公告欄上張貼的公告，住戶都可以任意取下與撕毀嗎？
　　十四、管委會可以公布未繳交管理費之住戶棟別及姓名嗎？管委會的權力是否凌駕於住戶大會之上？
　　十五、公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，應何時移交？
　　十六、區分所有權人負賠償責任，得否以管委會為被告起訴請求之？
　　十七、管委會擬與還在試用期的保全公司解約，是否要等到試用期滿還是在試用期間內解約就可以？解約之後有委員希望由某家當初未入圍的廠商接任，是否可行？
　　十八、管理委員會得否就共用部分，訴請返還不當得利或請求損害金？
　　十九、財務月報表不公告，可以不繳管理費嗎？
　　二十、共用部分之修繕義務，管理委員會得否約定排除？
　　二十一、3000-5000元的修繕，不須經區分所有權人會議決議嗎？
　　二十二、社區游泳池未依規定設置救生員，會受到何種處罰？
　　二十三、管委會須繳交房屋稅嗎？
　　二十四、住戶私接公用電，財委怎麼辦？
　　二十五、地下室停車位總是由固定之特定人承租，我老是租不到怎麼辦？租賃物應納之一切稅捐，應由誰負擔？
　　二十六、管理委員會可以不幫員工保勞健保嗎？
　　二十七、四個建案基地（四張使用執照）因為具有整體不可分割性，適用公寓大廈管理條例第53條，還是第26條？

　第4章　其他
　　一、淺談優良公寓大廈之評鑑
　　二、再談優良公寓大廈之評鑑
　　三、公寓大廈管理條例有問題該向誰請教？
　　四、清除土地廢土協調或房屋氣爆而受損之回復原狀，是否為保存行為？
　　五、老李在社區荒廢的公地上種菜，會被判刑或求償嗎？
　　六、違章建築，得否查封、拍賣？
　　七、判決勝訴在案，但對方仍不拆屋還地，怎麼辦？
　　八、仲介公司將我的房子誤登在「求售」目錄，影響正常生活，怎麼辦？
　　九、土地與房屋係不同人所有，土地所有權人有權收取房租嗎？
　　十、買賣契約因故解除，居間人得否請求報酬？
　　十一、繳完尾款，但建商倒閉了，如何塗銷抵押權？
　　十二、豪宅新屋，只給毛胚屋，是對的嗎？
　　十三、磁磚嚴重空心，審判長會依據什麼，判決賠償金額？
　　十四、建商未依約加裝止水閥和減壓閥，怎麼辦？
　　十五、樓上房主不願理賠，因他施工不慎漏水造成我樓下的損壞，怎麼辦？
　　十六、房子被假扣押還能住多久？
　　十七、同棟大樓的住戶屢次用不雅的言語來污辱我，甚至威脅要殺害我們全家，請問我該怎麼辦？
　　十八、樓上時常深夜11點過後發出惱人的噪音，如何蒐證，採取何種的法律行動，來換取居家的安寧？
　　十九、釋字第400號解釋，得否為請求損失補償之基礎？向非賠償義務機關請求國賠，有理嗎？

第2篇　裁判簡評

附錄
　壹、公寓大廈管理條例
　貳、公寓大廈管理條例施行細則
　參、公寓大廈管理服務人管理辦法
　肆、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法
　伍、公寓大廈管理組織申請報備處理原則
　陸、公寓大廈規約範本

　　公寓大廈的法律問題，既繁且雜，除法令規定外，更要講情講理；舉凡「管理費可否打折」、「積欠管理費之處理」、「寵物之禁養」以及「公共基金要存多少」等均屬之，更甚者，實務上，也發生了「保全就住戶長像身材說長道短」此等離譜情事；或有人說，此等離譜情事，應不屬公寓大廈的法律問題範疇內，但「保全」有可能是管理委員會自行聘任，縱非管理委員會自行聘任，管理委員會與保全（物管）公司也係存在著「委任」或「承攬」關係，到頭來，住戶還是會向管理委員會反應的，管理委員會還是要適當處理的；如此，才能使住戶與管理委員會間的關係，保持和諧，使社區事務遂順，進而有利於住戶在社區內發展人際關係，安身立命。

　　又法律條文，畢竟是抽象的，管理委員會為解決問題，除法律條文外，自有必要，從實務裁判中，吸取得為參酌之見解。所以，本書內容，除一般常發生之公寓大廈大小事外，爰有別於他書，將與公寓大廈管理條例看似無關，但實與管理委員會、社區息息相關的問題納入，並增列裁判簡評、裁判選輯（裁判要旨），以符實際所需，期住戶與管理委員會藉由本書，解決自身及社區的大小事。

　　另外，在此特別感謝五南圖書出版股份有限公司的支持及鼓勵，才能使本書出版，也只有在五南圖書出版股份有限公司的支持及鼓勵下，筆者才能安心地將實務上的心得與大家分享。最後祝大家，看讀愉快。

劉孟錦、楊春吉