突圍黑心房市！Sway 誠實帶看日記：全台物件實地分析+管委會的血淚告白

　　【實價登錄】有80%非實價；炒重劃區、搶金店面？先問心臟強不強
　　【帶你看屋】戳破房仲、建商話術與地段迷思，為苦哈哈薪水族把關
　　【當社區主委】與建商精采過招，爆料「點交大戰」三部曲

　　媒體說房市進入冷淡期，但房價怎麼都沒跌？
　　這時該入場嗎？出價打幾折？
　　Sway帶看25種房屋，你會適合哪一種？

　　從挑地點看屋、避開地雷、精準出價，到買屋後加入管委會與建商大過招，Sway把17年經驗一次告訴你！

　　一、 【突圍黑心房市】：精采剖析不動產投資界的暗黑煉金術！

　　★黑心建商從來都沒消失過，4年來奧步不斷升級──
　　Sway告訴你：有名單分級釣魚法、移花接木法、灌水成交價恐嚇法、黑心明牌老師輪番上陣……

　　★同一棟大樓，實價登錄價有十幾個價格，真是看各屋主心情隨便賣？
　　Sway告訴你：80%是灌水！真相要推理，精準出價要靠你自己用功！

　　★不動產投資的時機怎麼看？怎麼搶？看似便宜的地上權房屋可不可以碰？
　　Sway告訴你：買重劃區未必越早下手越賺錢，「進場建商等級」是訊號彈，自住屋晚買比早買好！
　　你以為搶到金店面，只要坐等增值變富婆？其實店面以黃金價脫手的難度高，領租金賺3%就偷笑！
　　台北車站旁、京站大樓的地上權房屋和對面大亞百貨的有產權房屋何者值得買？且看Sway血淋淋的分析！

　　二、 【帶你看屋】：出門看屋前，先看25個真實案例！

　　哪5種房子好買不好賣？你買房是為了孝親、自住、頭家娘來投資還是當男人的秘密基地？有錢沒錢、有小孩沒小孩、北台灣還是南台灣……挑房對策差很大！讀Sway帶看的25個案例，快速惡補挑屋出價秘笈，重新思考「買屋的真諦」。

　　三、 【主委日記】：別再傻傻當「社區路人甲」！你的房價跟管委會息息相關

　　小至外牆的磁磚、馬桶採購，大至電力系統、公設濫竽充數，從點交到入住管理，Sway的主委日記篇篇精采，字字真實，道盡與建商交手的撇步與甘苦！

　　★交屋後：要小心代管基金與公設濫用
　　交屋後，建商要繼續作廣告，公設燈光冷氣亂亂開，花代管基金不心疼，明示暗示要點交完才能交出代管基金；釘一塊大廣告帆布在頂樓牆壁，管他頂樓戶日後漏水不漏水。

　　★點交時：大戰開打，讓專業的來看！
　　越大的建商，越會偷我們看不懂的東西，八成的股票上市櫃建商，房屋都蓋得不好，有一年就漏水的、地板或淋浴拉門玻璃自爆！化糞池沒有派人下糞坑去瞧瞧，誰知道有沒有通、通到哪一國？避雷針沒有裝好，電器一天到晚故障，不是靈異現象！各樓層的消防偵測器與警報器、植栽排水、游泳池的熱水器等等，這些東西都要一一測試過。Sway切身經驗：點交時發現六個汙水池只有兩個池是通的，其他四個形同虛設！

本書特色

　　Sway曾將自己親身遇過、採訪過、在業界打滾過發現的各種房地產亂象，以生動文筆寫出了精采萬分、轟動房產界的暢銷書《黑心建商的告白》系列作，書中對於建商毫不留情的批判固然讓小老百姓大呼過癮，但不少人亦好奇，如果Sway自己買房子，會挑選什麼樣的建商或社區？在現實生活裡，他買屋前後又會與建商產生什麼火花？

　　本書共分三大篇，【突圍黑心房市】教你動念買房前，先惡補黑心業者在實價登錄上路後這幾年來持續升級的暗黑招數。Sway更首度談論重劃區、店頭、地上權等不動產商品的投資觀念、機會點與大小問題。【帶你看屋】則蒐羅了Sway帶讀者看屋的真實案例，這些生活在不同區域、背景與年收入各異的主角，在挑房子時，Sway給了哪些具體建議？例如信義區竟還可以買到一坪七十幾萬的中古屋，但老房子的屋況與環境，又有哪些後續注意重點？　

　　事實上，買房只是開始，與建商之間的過招並不會在交屋的那一刻就結束，相反的，這正是另一場戰役的開始。【主委日記】是Sway本人最真實的經驗記錄，在與建商無數次接觸磋商、以及大大小小會議中他發現一個真理：天底下沒有白吃的午餐，社區裡若是每個住戶都只想坐享其成，要管理得好有如天方夜譚，只有靠積極參與，才能保住房價不因折舊而折價。

作者簡介

Sway

　　致力於房地產資訊透明化，17年前創辦台灣最大房地產網站，開啟網路世界全都露的行事風格，因知無不答頻頻洩露建商黑心伎倆，而受到廣大網友的支持，後在《壹周刊》財經組再接再厲，揭發財經與房地產界的市場機密，被黑心建商告上法院在所不惜。有問必直言、透析房地產各種「眉角」，成為出版界、新聞界、電視圈的獨行俠，被網友、媒體譽為「黑心大神」。

　　簡介：
　　。文化大學土地資源系畢、擁不動產經紀人執照
　　。建商、房仲、代銷、《壹週刊》等，房地產歷練超過17年
　　。創辦台灣第一個房地產專業網站 【智邦不動產】
　　。2011年登《商業周刊》封面人物報導
　　。2011年度博客來書店華文創作暢銷冠軍、金石堂十大暢銷作家
　　。著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》三本超級暢銷書，及《打敗黑心建商，買房實戰DVD》有聲書，四本銷量近四十萬冊。
　　。撰寫專欄：《壹週刊》、《蘋果日報》、《爽報》、【雅虎房地產頻道】、【好房新聞網】
　　。受訪節目：
　　東森：《夢想街57號》、《財星大道》、《五七新聞王》。
　　中天：《台灣顧問團》、《新聞龍捲風》。
　　三立：《五四新觀點》、《台灣好所在》。
　　TVBS：《地球黃金線》、《少康戰情室》。
　　非凡：《News金嘆號》等經常性來賓、專家。

第二章：實價登錄時代的出價絕學

同一個社區，登錄價有一千萬、一千零五十萬、一千兩百萬，何者為真？想學會最精準的出價，請務必研究實價登錄的潛學問，而且，一定要上「內政部實價登錄網站」查詢，別太相信房仲的資料，因其容易造假或報喜不報憂，即便資料為真，也易陷入抬價的話術或超貸的障眼法。

先講概念。假設一間房屋以一千萬元成交，這會有很多狀況。第一種，這世界上還是有善良老百姓與良心房仲，買多少寫多少，一千萬元成交，就乖乖的用這價格來簽約跟登錄。可惜最常見的是，賣方會要求房仲「我要實拿一千萬元」，房仲服務費、土地增值稅等售屋成本一毛都不能算在內。為了成交，房仲在磋合中也會盡量配合，所以這一千萬元的「實拿價」，通常會導致成交價多個五％，也就是一千零五十萬，有些房仲會跟買方講明白，有些不會，但最後登錄在內政部的價格，就是一千零五十萬元。

如果這間房屋要課奢侈稅，投資客賣方絕對會把稅金加入賣價中，要實拿一千萬元，奢侈稅外加十五％，稅及服務費再外加五％，這間房屋最後的成交價與登錄價，就會是一千二百萬元。

以前我不推薦大家買投資客的房子，這是理由之一，自住客的買家沒必要成為投資客獲利了結的沙包、助漲房價的幫兇，但如果物件實在是你夢寐以求，忍痛接受之餘也要學自保，起碼不能被當肥羊宰，也因此你要學會判斷行情，並且明白出價的邏輯。

看到這裡，如果你查到登錄價格從一千萬元、到一千零五十萬元、再到一千二百萬元，千萬別以為這是因為房價一直漲，其實這只是不同賣方的賣價包不包含成本的學問。

拉高登錄價格的另一個幫兇是銀行，有些投資客跟銀行緊密配合，買屋投資一定要超貸，這間一千萬元的房屋如果是投資客買，只要在合約上寫下一千三百萬元的成交價，對銀行來說，八成銀貸就可貸到一千零四十萬元，不只不用掏現金，還多了四十萬的現金可以做黑心裝潢，只要簽一張退讓單，就可搞定買賣雙方的權利義務。