中國房地產市場的微觀經濟影響研究：理論與實證

1 導論／ 1
1.1 研究背景和研究意義／ 1
1.2 研究思路與研究方法／ 5
1.3 研究內容與研究框架／ 6
1.4 主要創新點和不足／ 8

2 文獻綜述 ／ 11
2.1 住房市場發展與經濟增長相關文獻／ 11
2.2 住房影響微觀家庭行為的相關理論研究／ 15
2.2.1 住房影響消費的理論解釋／ 15
2.2.2 住房影響創業的理論解釋／ 18
2.2.3 住房影響婚姻、生育、養老的理論解釋／ 20

3 住房財富效應的再檢驗／ 22
3.1 文獻回顧與研究假說／ 22
3.2 數據來源、變量與描述統計／ 27
3.2.1 數據來源／ 27
3.2.2 變量／ 27
3.2.3 變量描述統計／ 29
3.3 研究方法與計量模型設定／ 31
3.4 迴歸結果分析／ 32
3.4.1 住房財富效應的存在性檢驗／ 32
3.4.2 住房財富影響消費的機制／ 34
3.4.3 住房緩解流動性約束的幾個例證／ 37
3.5 穩健性檢驗／ 50
3.6 進一步的討論：「房奴效應」抑制了財富效應嗎？／ 53
3.7 結論與政策建議／ 54

4 「房奴效應」與財富效應的比較研究／ 56
4.1 典型事實／ 56
4.2 文獻回顧／ 57
4.2.1 中國居民長期消費不振的解釋／ 57
4.2.2 負債對消費的影響／ 59
4.3 數據來源、變量與描述性統計／ 60
4.4 研究方法與計量模型設定／ 62
4.4.1 「為購房而儲蓄」擠出消費的檢驗／ 62
4.4.2 償還住房貸款抑制消費的檢驗／ 64
4.5 迴歸結果分析／ 65
4.5.1 「為購房而儲蓄」擠出消費的檢驗／ 65
4.5.2 償還住房貸款抑制消費的檢驗／ 69
4.6 穩健性檢驗／ 72
4.6.1 「為購房而儲蓄」擠出消費的穩健性檢驗／ 72
4.6.2 償還住房貸款擠出消費的穩健性檢驗／ 76
4.7 進一步的討論：「房奴效應」還是財富效應？／ 78
4.8 結論與政策建議／ 79

5 住房對家庭創業的影響／ 80
5.1 文獻回顧／ 80
5.2 制度背景／ 82
5.3 數據來源、變量與描述統計／ 83
5.3.1 數據來源／ 83
5.3.2 變量、數據處理與描述統計／ 84
5.4 研究方法與計量模型設定／ 88
5.5 迴歸結果分析／ 90
5.5.1 住房與創業參與／ 90
5.5.2 住房與退出創業／ 96
5.5.3 住房促進創業的影響機制／ 97
5.5.4 住房影響創業的其他渠道分析／ 104
5.6 結論與政策建議／ 106

6 房價對傳統婚姻觀、生育觀與養老觀的影響／ 108
6.1 文獻回顧／ 108
6.2 數據來源、變量與描述統計／ 110
6.3 研究方法與計量模型設定／ 115
6.4 實證結果分析／ 116
6.4.1 房價與婚姻觀／ 116
6.4.2 房價與生育觀／ 119
6.4.3 房價與養老觀／ 121
6.4.4 影響機制分析／ 124
6.5 結論與政策建議／ 125

7 房價對生育的影響／ 127
7.1 文獻回顧／ 127
7.2 理論分析／ 130
7.3 數據、變量與描述統計／ 131
7.4 研究方法與計量模型設定／ 134
7.5 實證結果分析／ 135
7.6 進一步分析：生育進度與生育意願／ 146
7.7 結論與政策啟示／ 151

8 全書結論、政策含義與研究展望／ 153
8.1 研究結論與政策含義／ 153
8.2 研究展望／ 155

參考文獻／ 157

 

序

　　自1998年中國逐步實現住宅商品房市場化改革以來，住房價格持續高速上漲。據國家統計局數據顯示，自1999年以來，住宅商品房平均銷售價格除2008年略有下降外，其餘年份均在上漲。全國住宅商品房平均銷售價格由1999年的每平方米1857元上升到2017年的每平方米7614元，平均每年漲幅高達8. 2%（複合年增長率）。而大中城市的房價上漲速度更快，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的房價年均增速分別為：11.5%、12.3%、10.4%、16. 0%。不可否認，中國房地產市場的繁榮不但通過自身發展直接推動了經濟增長，而且通過帶動相關產業間接促進了經濟增長，房地產業已成為過去20多年經濟發展中的支柱產業。

　　然而，由於住房兼具消費品和投資品的雙重屬性，房價的快速增長使得房地產對經濟發展的影響不再局限於房地產業本身投資產生的拉動效應或對相關產業產生的帶動效應，房價增長會改變微觀個體經濟行為而最終影響經濟發展的傳導機制。鑒於此，本書利用中國家庭金融調查與研究中心在2011年、2013年、2015年與2017年採集的微觀家庭數據，從消費、創業、婚姻、生育與養老五個角度探討住房影響宏觀經濟的微觀渠道，為中國房地產市場發展對經濟增長的影響提供更全面的理解視角。

　　全書共分八章。第一章是導論；第二章為全書分析的基礎，主要通過回顧相關理論研究來梳理住房如何影響本書所關注的微觀經濟行為；第三章分析住房財富效應，並著重分析住房是否具有緩解流動性約束而促進消費的影響機制；第四章從另一個角度分析了住房對消費的影響，即人們有為購房而儲蓄的動機和因償還住房貸款而撤出消費的傾向——「房奴效應」，並與財富效應進行了比較，從而更全面地揭示了住房對消費的影響；第五章分析了住房對家庭創業的影響及其影響機制；第六章分析了房價對傳統婚姻觀、生育觀與養老觀的影響；第七章利用全國2005—2012年330個地級以上城市的面板數據以及中國家庭金融調查與研究中心在2011年、2013年、2015年與2017年採集的微觀家庭數據分析了房價對人口出生率的影響；第八章對全書的結論及政策含義進行了總結，並對今後可進一步深入研究的方向進行了展望。