索引(附註、附表、附件)
第一講 土地開發概論
第一節 土地概說
一、土地的定義
二、土地的分類
第二節 土地開發的定義
一、宏觀的土地開發
二、建築業的土地開發
三、購地階段的土地開發
第三節 土地開發經營方式
一、取得土地所有權
二、取得土地開發權
第四節 土地資料處理
一、建立公司的土地仲介制度
二、土地資料處理原則
註
第二講 現地勘查作業
第一節 勘查的意義
一、可否立即開發
二、是否適合開發
三、比對記錄釐清
四、配合市調作業
第二節 勘查的項目
一、基地環境(基地本身)
二、周圍環境(基地←→鄰地、周遭小環境)
三、社區大環境:(基地←→生活影響圈)
第三節 勘查的作業程序
一、前置作業
二、現地作業
三、後續作業
註
第三講 地政調查作業
第一節 土地基本資料調查
一、地籍圖查核
二、土地登記謄本查核
第二節 地政作業調查
一、市地重劃
二、徵收
三、區段徵收
註
第四講 市場調查作業
第一節 市場調查的分類
一、通案調查
二、規劃案調查
三、銷售案調查
第二節 市場調查的作業程序
一、釐清調查目的
二、擬定執行步驟
註
第五講 法規調查作業
第一節 建築法規概論
第二節 法規規範要點
第一段 建築法規對土地的規範
一、禁建:那些情形下不能申請建照
二、限建:那些情形下不能立即申請建照
第二段 建築法規對建築的規範
一、用途管制
二、強度管制
三、他項規定
四、建築管理
第三節 法規查核程序
一、確定其「身分」
二、確定其「土地使用分區」
三、確定屬於哪一區
四、確定其適用的法規
第四節 法規查核工具
一、都市計劃圖集
二、土地使用分區證明書
三、都市計劃說明書圖
註
第六講 開發構想
第一節 推案時機
第二節 投資區位
第三節 產品定位
一、產品定位的因素
二、產品定位的程序
註
第七講 規劃配置作業
第一節 規劃配置的意義
第二節 規劃配置(排厝間)作業的程序
第一段 備齊基本資料
第二段 繪製配置圖
第三節 規劃配置(算坪數)作業的程序
第一段 法規基本用語
第二段 分類面積規定
第三段 算坪數作業
第四節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註
第八講 投資效益評估
第一節 收益
一、地面層
二、樓上層
三、地下層
四、車位
五、透天產品
第二節 成本
一、土地成本
二、營建成本
三、其他費用
四、總成本
第三節 毛利(毛利率)
一、毛利
二、毛利率
第四節 投資效益評估
一、成本推算法
二、收益還原法
第五節 實例說明
一、大樓案例
二、透天案例
註
第九講 土地簽約作業
第一節 簽約前把關作業要點
第二節 簽約時核對作業要點
第三節 簽約後追蹤作業要點
註
附件1-24(詳目見後頁『附件索引』)
土地開發相關法令網址與搜尋途徑彙整摘要表
■ 附註索引
第一講
註1-1:法規對土地的定義為何?
註1-2:法規規範私有、公有土地為何?
註1-3:區域計畫法如何定義「都市土地」、「非都市土地」?
註1-4:何謂「土地使用分區管制」?與土地開發有何關係?
第二講
註2-1:何謂「畸零地」? 與土地開發有何關係?
註2-2:何謂「防火巷」?與「防火間隔」有何差別?
註2-3:何謂「現有巷道」?與土地開發有何關係?
註2-4:何謂「私設道路」?「私設通路」? 「類似通路」?「基地內通路」?
註2-5:有哪些機構提供「航照圖」?如何操作?有何注意事項?
註2-6:何謂「套繪圖」?與現況圖有何差異?
註2-7:「都計圖」除都市計畫圖冊外,還有哪些機構提供圖面?
註2-8:如何於「現況圖」上標注建築構造?
第三講
註3-1:地政查核作業與那些地政機關有關?
註3-2:何為「土地登記」?與土地開發有何關係?
註3-3:申請地籍「軟圖」有何作用?
註3-4:何謂「建築線」?何為「建築線指示(定)證明書圖」?與土地開發有何關係?
註3-5:何為「道路截角」?
註3-6:新、舊式「土地登記謄本」有何區別?
註3-7:新式「土地登記謄本」(電腦報表式)的分類有何區別?
註3-8:「地目」、「等則」為何?與土地開發有何關係?
註3-9:「三七五租約」為何?與土地開發有何關係?
註3-10:何為「房地合一稅」?與以往的土地開發相關稅制有何差異?
註3-11:何為「建號」?與土地開發有何關係?
註3-12:何謂「限制登記」?有哪幾類?與土地開發有何關係?
註3-13:何為「申報地價」?與「公告地價」有何關係?
註3-14:何為「地價稅」?何為「累進地價總額」?如何預估地價稅?
註3-15:何為「申報現值」?與「公告現值」有何關係?
註3-16:「公告地價」與「公告現值」二者有何關聯?何為「兩價合一」、「兩價分離」?
註3-17:「公告現值」與土地行情(「市價」)的關係為何?
註3-18:何為「增值稅」?土地開發於購地階段應如何預估增值稅?
註3-19:自用住宅用地增值稅優惠稅率的規定為何?
註3-20:何為「他項權利」?與土地開發有何關係?
註3-21:謂“暗的”他項權利?“暗的”債務?
註3-22:都市計畫擬訂後,執行實質建設的「開發方式」有哪幾種?
註3-23:辦理市地重劃、徵收、區段徵收的法源?與土地開發有何關係?
註3-24:何謂「抵費地」?「抵價地」?二者有何區別?與土地開發有何關係?
註3-25:何為「工程受益費」?與土地開發有何關係?
註3-26:何為「優先承購權」?與產權有何關係?
第四講
註4-1:市場調查的定義為何?對土地開發有何意義?
註4-2:通案調查的範圍應如何界定?
註4-3:公司如何善用市場調查?
註4-4:何謂「SWOT」?
註4-5:市場調查的準確度應如何要求?對土地開發有何意義?
註4-6:市場調查除了基本資料的蒐集之外,市場調查人員平時應注意哪些資訊?
第五講
註5-1:國內現階段的國土計畫為何?區域計畫為何?
註5-2:本書所謂『法系』為何?法規的適用規定為何?
註5-3:都市計畫法第17條如何規範「禁建」、「限建」?
註5-4:何謂「主要計畫」、「細部計畫」?二者關係為何?
註5-5:都市計畫法第81條如何規範「禁建」?
註5-6:何謂「都市計畫通盤檢討」、「個案變更」?二者關係為何?
註5-7:都市計畫擬定的程序為何?民間得有何種反應管道?
註5-8:都市計畫法第69條如何規範「禁建」?
註5-9:其他法規的「禁建」規定為何?
註5-10:針對都市計畫法中限建規定,民眾依法得如何處理?
註5-11:法規中「用途管制」對土地開發的影響為何?
註5-12:何為「都市設計」,與土地開發有何關係?
註5-13:非都市土地有關土地開發的法規,主要有哪些?
註5-14:有哪些「都市計畫圖」可供使用?
註5-15:何謂「土地使用分區證明」?土地開發應如何處理此證明?
註5-16:如何得知修法訊息?如何利用本書「法令網址與途徑彙整摘要表」配合調整?
第六講
註6-1:建築規畫的「樓層數」對土地開發的影響為何?
註6-2:何謂「高層建築」?與一般建築有何差異?從土地開發而言有何影響?
註6-3:何為「假設工程」?連續壁對土地開發的影響為何?
註6-4:請照方式與產權模式的關係為何?與土地開發又有何關係?
註6-5:一般“菜單”中房數比應注意事項為何?
第七講
註7-1:建築物開窗、設置陽台與地界的關係有何規定?
註7-2:何謂「標準層」平面圖?與「配置圖」的關係為何?此圖於規劃階段有何作用?
註7-3:(主)建物、附屬建物、共有部分面積的定義為何?
註7-4:建築技術規則中「建築面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-5:建築技術規則中「樓地板面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-6:建築技術規則中「總樓地板面積」的定義為何?與土地開發有何關係?
註7-7:何謂「附舊建照土地」?應如何處理此類土地?
註7-8:何謂「建照有效期限」?「延長建築期限」?與土地開發有何關係?
註7-9:「附舊建照土地」於辦理設計變更有何應注意事項?
註7-10:何謂「基準樓地板面積」?「法定容積率」?與土地開發有何關係?
註7-11:建築技術規則對「騎樓」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-12:建築技術規則對「屋頂突出物」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-13:建築技術規則對「地下層」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-14:建築技術規則對「停車空間」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-15:何謂「停車效坪」?如何預估?
註7-16:建築技術規則對「陽台」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-17:建築技術規則對「梯廳」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-18:建築技術規則對「機電設備等空間」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-19:建築技術規則對「樓梯」、「電梯」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-20:建築技術規則對「花台、雨遮、屋簷」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-21:建築技術規則對「開放空間獎勵面積」的規定為何?與土地開發有何關係?
註7-22:何謂「都市更新」?與土地開發有何關係?
註7-22':有何地方自訂的都更?與土地開發有何關聯?
註7-23:何謂「危老重建」?與土地開發有何關係?
註7-24:何謂「容積移轉面積」?與土地開發有何關係?
註7-25:何謂「增額容積」?「TOD」?與土地開發有何關係?
註7-26:何謂「總量累計上限」?與土地開發有何關係?
註7-27:在尚無地下層平面圖的規劃階段,應如何將地下室面積拆算為公設、車位面積?
註7-28:每一停車位持分的建坪與土地開發有何關係?
註7-29:可售坪數與成本建坪的關係為何?
註7-30:配置的形式有哪幾款?
註7-31:如何著手畫配置圖?
註7-32:法規可建面積於規劃階段得如何拿捏?
註7-33:何謂「容積坪(土地坪效)」?「可建強度」?「最大可建面積」?
第八講
註8-1:購地前投資效益評估作業,對於銷售單價如何分類?
註8-2:停車位持分面積與公設比的關係為何?
註8-3:透天的產品如何定價?
註8-4:影響透天產品定價的因素有哪些?
註8-5:透天於產品定位時,對「坪數級距」的定位較大樓有何不同?
註8-6:銷售坪與執照坪有何不同?其與可售面積與成本建坪的關係為何?
註8-7:營建成本中的營建造價與建造執照中的「造價」、稅務系統的「房屋現值」有何不同?
註8-8:公司營建成本如何配合評估作業?
註8-9:營建費用與發包的關係,如何影響其單價?
註8-10:營建費用的「間接成本」有哪些?
註8-11:何謂「公寓大廈公共基金」?與土地開發有何關係?
註8-12:管銷費用與銷售方式的關連為何?
註8-13:總可售金額與營業稅有何關係?於精算時有何細節?
第九講
註9-1:一般主管機關核發的書類,「時效」規定為何?
註9-2: 一般土地買賣涉及「路權」應如何處理?相關「切結書」內容應注意哪些重點?
註9-3:設計人、承造人的「權利拋棄」為何?
註9-4:地主要求土地「賣清」時,土地買賣契約書中應如何配合?
註9-5:何為「規費」?「印花稅」?土地買賣須繳哪些規費、印花稅?
註9-6:一般土地買賣契約書中,付款應分幾期?相關作業如何配合?
註9-7:一般土地買賣是否須付訂金?又該如何處理?
註9-8:公開發行公司買賣土地有何特殊規定?
註9-9:一般公司處分不動產有何規定?
註9-10:祭祀公業出售土地有何規定?
註9-11:土地買賣用印規定為何?
■ 附表索引
附表1-1:台灣地區土地使用分區體系表
附表1-2:宏觀的土地開發流程表
附表1-3:建築業的土地開發作業流程表
附表1-4:購地階段的土地開發作業流程表
附表1-5:土地資料摘要表
附表2-1:基地環境勘查項目表
附表3-1:地政調查作業與地政單位關係表
附表3-2:不動產交易稅舊制vs.房地合一稅制比較
附表4-1:場調查分類與調查內容表
附表5-1:土地開發相關建築法規系統摘要表
附表5-2:土地開發涉及禁、限建法規或相關開發限制規定彙整表
附表5-3:國土計畫法系法規暨作業務定進度表
附表7-1:法規、建照、銷售與權狀面積關係表
附表7-2:內政部指定建築物附建防空避難設備適用地區一覽表
附表7-3:【建築技術規則設計施工篇§59】停車空間設置標準摘要表
附表7-4:【建築技術規則設計施工篇§33】樓梯、平台與梯級尺寸標準摘要表
附表7-5:都市更新建築容積獎勵彙整摘要表
附表7-6:危老重建、簡易都更與都更比較摘要表
附表7-7:都市危險及老舊建築物建築容積獎勵彙整摘要表
附表9-1:土地開發作業常用的網路資源彙整與上網查詢要逕表
附表9-2:簽約前把關階段關鍵作業查核表
■ 附件索引
附件1:地籍圖謄本
附件2:建築線指示(定)申請書圖
附件3:土地登記謄本中他項權利案例
附件4:土地標示、所有權部中「限制登記」案例
附件5:謄本中異動索引與參考資訊示意案例
附件6:產權摘要圖
附件6-1:產權摘要表
附件7,7-1:上都計官網查基地所屬都計案計畫書示意圖(台中市)
附件8:用途管制於不同層級法規的規定的案例
附件9:都市計畫地區轄下之都市計劃區
附件10:主要、細部計畫關係示意圖
附件11:土地使用分區證明書
附件12:分期分區(後期發展區-解除禁建)示意圖
附件12-1:分期分區(後期發展區-開發方式)示意圖
附件13:都市計畫說明書︰事業及財務計畫-無償撥用、損地
附件14:都市計畫說明書︰事業及財務計畫-開發方式
附件15:以地號上網查都市計畫書︰附帶條件-限制開發時程
附件16:以門牌上網查都市計畫書︰附帶條件-用途管制
附件17:上網(民航局)查飛航管制
附件17-1:上網(全國法規資料庫)查飛航管制
附件18:配置圖(大樓案)
附件18-1:規劃、銷售面積及評估彙整表︰大樓案
附件19:配置圖(透天案)
附件19-1:規劃、銷售面積、售價擬議及評估彙整表︰透天案
附件20:建物測量成果圖
附件20-1:土地開發專業部落格之查法規單元
附件21:土地使用權同意書
附件22:契約摘要與不動產買賣契約書中期款案例
附件22-1:無三七五租約證明
附件23:公開發行公司買賣不動產公告
附件24:土地簽約作業查核表