公寓大廈法務管理教戰手冊（POD）

前言
法務管理是物業管理品質的關鍵

第一篇 社區內部法務管理
第一章、區分所有權人會議與管理委員會有何不同？
一、簡介
二、區分所有權人會議與管理委員會組成不同
三、區分所有權人會議與管理委員會功能不同
四、區分所有權人會議與管理委員會層級不同
第二章、區分所有權人會議的內部法務管理
一、區分所有權人會議要如何召開？
二、區分所有權人會議要如何進行？
三、疫情期間應如何辦理區分所有權人會議？
第三章、管理委員會的內部法務管理
一、管理委員會選舉要如何召開？
二、管理委員會會議要如何進行？
三、管理委員會有甚麼職權與功能？
四、社區公共基金如何運用？如何管理？
五、管理委員會可以決定哪些事？
六、如何藉助物業／保全公司管理社區？

第二篇 社區外部法務管理
第一章、社區進出人員要如何管控？
一、是否可以要求訪客留下聯絡資料？
二、得否限制不受歡迎住戶進出社區？
第二章、社區與外部廠商之契約要如何管理？
一、外部契約要注意哪些重點？
二、社區與外部廠商之契約要如何管理？
三、解約要注意哪些問題？
第三章、如何保護個人資料？
一、個人資料保護要注意哪些問題？
二、監視器要如何設置？
第四章、管理委員會如何代表社區
管理委員會在民事、刑事訴訟程序中的當事人能力

 

前言

　　法務管理是物業管理品質的關鍵民國84年，《公寓大廈管理條例》公布施行，臺灣公寓大廈經營管理正式進入「法治」的階段。「依法而治」做為國家最根本的精神，社區治理，當然也應當要依循法治的精神。

　　法秩序的建立，使得公寓大廈社區的治理得以更趨於完善；透過建立適法的管理組織，也有助於社區政策及制度的推行。依循著公寓大廈管理條例建構起依法而治的社區，使社區的每一位住戶，都可以受到國家法律完整的保障。

　　然而公寓大廈管理條例公布施行至今，對於大部分民眾而言，仍舊有許多艱澀難懂的法律條文，加上行政法規經年累積，多如牛毛，要掌握其大要，確實相當不容易。目前為止，市面上也很少見到關於公寓大廈的專門管理書籍，在「公寓大廈法務管理」方面，更是聞所未聞。

　　這也是本書編纂的動機：我們希望可以透過這本小書，更有效協助社區建立起完善的公寓大廈法務管理體系。

　　而這首先要瞭解的，甚麼是「公寓大廈法務管理」？

　　所謂公寓大廈法務管理，是指遵循現行法規架構，讓公寓大廈的管理事務在避免法律風險及減省社區法律成本的前提下，進行有效的管理。

　　社區內遭遇的管理問題，形形色色，而又常與法律規範息息相關。舉凡公共設施應由何人負責維修、社區內可否飼養寵物、管理委員會應如何組成、區分所有權人會議要怎麼開、公共設施遭他人毀損時應如何求償……等，這些問題，都必須在法律的基礎上，建立起合法可行又不失人性的規則，以俾住戶共同遵守。

　　然而，由於法律專業程度不足，社區民眾在面對某些遊走灰色地帶的管理問題時，常顯得手足無措。而搭配的物業管理人員，素質也良莠不齊，甚至有時違法或是恣意扭曲法律解釋而不自知。因此，社區若能有配合專業法律顧問，提供合乎法規的管理策略建議，或至少物業管理人員能夠具備法務管理的概念，才能規避不必要的管理成本與人事爭執，提升社區的經營品質，為物業財產有效增值。

　　我們期待透過本書的發行，讓公寓大廈經營管理品質能夠再提升層次。我們相信，良好的公寓大廈管理，應該從法規遵行架構開始，逐步規劃與協調住戶的權益。從這一個觀點來說，法務管理是物業管理品質的關鍵。光有五星飯店級的服務，或是國家級的保全，是無法完整處理及確保社區住戶權益問題的。再高級的社區，住戶間如果沒有平和相處的環境，終日人事紛擾，相互傾戈，最終也只是個黃金的牢籠。