大都更時代攻略 耕築居安家園

推薦序 利他，是最好的利己／施振榮
推薦序 以三個層次耕耘，打造安全健康城市／郭瑞祥
推薦序 多方共好，才能成就都市發展的美好／李吉仁
推薦序 面對「大都更時代」，一本詳盡且實用的精闢之作／李永然
自 序 讓我陪你走過漫長都更路

Part 1 地震不殺人，但建築物會
都更的理由、困境，與最新法令的白話說明

第1章
給我一個改建的理由！——地震多、老屋多，都市更新已刻不容緩
台灣地理環境，就是與地震常伴
台灣房屋問題，不只是老化
台灣抗震要求現況
借鏡日本的都更經驗

第2章
台灣都市更新面臨的困境——明明迫在眉睫，為何仍有人要抗拒都更？
房屋老舊，亟待改建
超高齡社會來臨
探究人們不肯改建的心態

第3章
社會與政府政策的變革——都更法令的沿革及修法前後差異
重大社會爭議事件的省思：文林苑事件與永春案
大法官第709號釋憲案
《都市更新條例》沿革及修法前後差異
都更改建的審議效率
推動都更，新北這樣做
推動都更，基隆這樣做

Part 2 都更vs.危老之差異及詳細程序
都更的流程、進度；估價的迷思、權益；聰明規劃稅賦、信託，不踩雷

第1章
危老╱都更看分明——危老與都更差別在哪裡？為何都更的程序總要那麼久？
危老╱都更流程比一比
究竟該選擇危老還是都更？
都更╱危老說從頭，立意有別
都更流程之劃定
自辦公聽會
送件前之選配
公辦公聽會、幹事會、聽證
審議會的工作

第2章
關於權利變換，你必須知道……——估價師在都更中扮演的角色
估價師在做什麼？
更新前，估價作業如何進行？
樓層、巷道與位置對於價值的影響
1樓的價值到底有多高？
公告現值的迷思
關於地下室的估價
「容積率」與估價的關係
不參與「選房」對地主權益有何影響？

第3章
參與都更，你要繳哪些稅？ ——都更稅賦要處理，聰明規劃不踩雷
當地主超選或少選，如何處理才能節稅？
房子該何時過戶給孩子較好？
房子出租，可以申請自用住宅優惠嗎？
特殊案例說明
若「土地所有權人」與「地上權人」不同，如何辦理都更？
當「地上權人」堅持分配房地時……
土地上的違章建築擁有人，能參與權利分配嗎？
住戶的「租金補貼」與「拆遷補償費」需繳稅嗎？
權利變換「逕為登記」流程
透過繼承轉移房產，最能節稅

第4章
認識信託——信託的安全性
簽署信託應注意事項
信託契約中的權利與義務

第5章
什麼是代拆機制？——代拆的可行性
多久可以完成拆除？
政府代拆執行的案例

Part 3 建築師與施工安全等關鍵因素
土壤液化、損鄰怎麼辦？客變、驗屋、保固、點交等爭議說明

第1章
建築師怎麼看都更？ ——在都更中，建築師扮演的角色
建築師在都更中的重要性

第2章
土壤液化及施工安全——土壤液化不可怕，遇到「損鄰」怎麼辦？
關於土壤液化問題
發生損鄰怎麼辦？

第3章
興建過程中，權利人注意事項——RC、SRC、SC/SS結構安全及建材設備選擇
營造商扮演的角色
結構的選擇
不能不知的抗震知識
興建過程中，權利人應注意事項
都更戶的建材設備，會比實施者（建方）的銷售戶差嗎？

第4章
客變怎麼做？——若有變更室內設計的需求，屋主與實施者（建方）該如何應對？
客變非完全免費
客變常見之爭議

第5章
從開工到交屋，要注意哪些事項？——驗屋、保固等相關眉角
驗屋的標準流程
保固服務紀錄卡的相關內容

第6章
管委會的功能，以及公設點交流程──公設的檢測、驗收及特殊狀況
管委會的設立及程序
管委會的權責
公設點交流程
公設點交之特殊狀況
關於保固期之問題

Part 4 公有地如何參與都更？
公辦、自辦的流程；「使用分區」之影響；海砂屋、輻射屋、工業區如何參與？

第1章
公有地如何參與都更？——納入都更範圍時的處理方式
公有土地的公辦都更
自辦都更的公有地部分
公有地的「占用戶」該由誰負責？
公有地分回房地後，會做何用途？
現有機關用地參與都更

第2章
「使用分區」對都更之影響——如何看使用分區？
使用分區的限定
住宅區與商業區之區別

第3章
海砂屋、輻射屋、工業區如何參與都更？──其他特殊狀況細節探討
地下室與頂樓增建，是否可要求補貼？
輻射屋、海砂屋之改建
工業區可以辦理都更或危老嗎？

Part 5 「共好」與「永續」之重要性
兼顧居住安全、環境友善的ESG發展及未來趨勢

第1章
地球暖化的衝擊——「淨零碳排」的對應政策及循環經濟
「淨零碳排」與營建業有何關聯？
呼應政府政策走向

第2章
ESG永續發展——建築業未來的綠色展望
推動ESG的重要性
推動綠能建築，成營建業未來趨勢
建築師看都市的永續發展
兼顧居住安全與環境友善

第3章
回到「共好」觀點的三個層次——都更對大家都有益處
建築物的基本要求──安全、安全、安全！
都市更新是眾人之事
都更「共好」的三個層次

自序

讓我陪你走過漫長都更路

　　2001年，寒風料峭的冬日，我雙肩背著沉甸甸、比我重近20公斤、因肺癌末期化療而嚴重水腫的父親，他的雙手軟弱地環掛在我脖子上，氣若游絲的喘息聲，時而急促地低盪在我耳後，我小心翼翼地，踩著踏階窄小的樓梯，從4樓公寓的3樓一步一步往下走……

　　這是第26次，我背著父親走下樓梯，去和信醫院做化療。

　　沒有電梯的公寓，「人肉升降梯」成為父親化療就醫的唯一救贖工具。但是，並非人人都可以擁有「人肉升降梯」，台灣有多少居住在老舊公寓的獨居老人與生病的人，對他們來說，生病就醫是種奢侈，更遑論居住在老舊公寓裡的生存尊嚴。

　　這，就是我起心動念，投身於「都市更新」的初心與緣起。

　　你住的地方，真的夠安全嗎？

　　談到老舊公寓，除了因缺乏電梯、停車位等基礎設施，造成生活上的不便外，對於居住安全的威脅，是更加不容忽視的問題。這一點，在2024年全台經歷了「403花蓮大地震」之後，人們應該感受更強烈了。

　　引用前內政部長、現任台大土木系教授李鴻源在多年前就已提出的數據，依據國家地震中心模擬報告指出，台北因為地下水水位過高，造成土壤液化，如果發生規模6.2級以上的地震，將震倒4,300多棟老舊公寓，死亡人數恐達上萬。

　　台灣現行的《都市更新條例》與實務，是參考鄰國日本的都市更新經驗與權利變換制度而來；而日本的都市更新與防災意識，則是從傷痛中學習的慘痛經驗。

　　1923年發生的關東大地震，1978年發生芮氏規模7.4級的宮城縣外海地震，到1995年1月17日發生規模7.3級的阪神大地震，迫使日本政府一路提高耐震標準到7級，且更加積極地展開老屋評估跟改建工作。反觀台灣，和日本同樣地震頻繁，卻在1974年起才實施耐震設計，在921大地震之後，台北市的耐震法規要求為0.24 G、耐震5級。

　　全台四大地震帶，發震機率高

　　台灣位於地震頻繁的板塊交界處，氣象局 於2022年統計發布各斷層的發震機率：未來50年內，台灣發生規模6.5地震的機率為99%，而規模大於6.7的地震機率也高達94%。

　　地震專家示警，台灣四大地震帶，包括台南與嘉義六甲斷層、北部山腳斷層、花蓮外海隱沒帶，及花東縱谷斷層，都必須加強警戒，其中花東縱谷斷層，強震機率達到34%。南部地區的台南、嘉義，未來30年，六甲斷層發生強震機率達到23%及26%。北部的山腳斷層，在未來幾年的強震機率偏低，其數字為3%，但大台北地區底下也有一個隱沒帶，是需注重建築結構安全的區域。

　　除了地震外，居住環境中，沒有電梯、停車位或汙水接管，也許只會造成生活的不便，但還有其他潛藏在老舊公寓裡的危險需注意，包括管線老舊、建材防火功能不足、無所不在的違建，以及與鄰房之間的棟距不足、狹小等，都可能容易用電走火、阻礙了逃生動線與消防雲梯車進出救災。

　　我一直認為，「信任」與「 共好」是成就都更的兩大關鍵要素。2012～2019年在文林苑事件後為都更黑暗期，《都市更新條例》在 2019 年修正後，都市更新的鐘擺已慢慢擺向了憲法所保障的人民「居住權」，因為大家都渴望有更好的居住安全與環境。即便都市更新很困難，但還是有許許多多成功的案例，我們也從其中體會整理出了成就都更的兩個關鍵因素——「信任」與「共好」。

　　住戶願意信任建方，成就了 30 個家庭的圓滿

　　第一是「信任」。

　　2006年4月，「耕建築」在一棟4樓公寓的2樓草創，當時公司開張後第一個月，第一個接觸、評估、和住戶簡報的都市更新改建案，就是位於羅斯福路三段靠近浦城街基地558坪的案子，也就是我們後來的「耕曦」。

　　這案子有30戶的住戶，林伯伯是當中最早的在地地主，經營著雜貨店，做著開門7件事的街坊生意，和鄰里有著深厚情感；林大哥後來承襲了林伯伯的雜貨店，繼續服務街坊鄰居。

　　18年前，我們開始整合開發這塊都市更新基地，開啟了林家第二次的改建機會，而林大哥的雜貨店也成為公司與住戶們一起開會討論改建的重要場所，我們大家一起在雜貨店度過無數個夜晚，有時好言相勸，有時爭執得面紅耳赤，也有時把酒言歡、惺惺相惜！鄰居如果對改建有問題，或對合約有疑問，都會跑到雜貨店找林大哥釋疑解憂。

　　林大哥以在地耆老的身分，他講一句話，往往勝過我們說明的100句話，讓我們與鄰居一步一步建立起信任。從前期整合3年、公部門政府都市更新審議4年，每場會議林大哥幾乎都無役不與，一直到拆屋興建的4年間，他仍持續每天到工地巡視，並出席參加每週三的工務會議，熱烈參與討論工程進度與幫住戶把關工程品質。

　　有一次我問林大哥，當年有其他建商一起角逐，為什麼會選擇沒業績、剛成立公司的我們，林大哥笑笑地說，因為我們誠懇的笑容、完整的專業規劃與打死不退的堅持，所以他願意信任並託付給我們，我想這就是「信任」吧！

　　林大哥為全體30個家庭把關守護11年，在最後要落成完工那兩個月，卻被診斷發現口腔癌末期，搬進新家沒多久就離開人世，但他的奉獻與無私，造福了30個家庭。我一輩子感念林大哥，照亮了30個家庭，也給了剛創業、零業績、初生之犢的我們，可以認真打拚、實現專業與理想的寶貴機會！

　　都更期望值0～100% vs. 95%～105%

　　都更成功的第二個關鍵，是「共好」。

　　在「耕玉」這個案子的整合過程中，我個人非常佩服于先生的理性與實事求是。和一家完全不認識的公司合作，覺得沒安全感也是無可厚非，但面對自己的疑慮，于先生總是選擇以行動與積極求是的態度，去確認事實真相與執行的可能性。

　　于先生告訴我，這次參與都更對他來說是一件天時、地利、人和的事，天時是因為房子夠老，再加上政府提供容積獎勵；地利是房子地點很好，加上近幾年房價上漲，讓他們改建後有機會分回原本的室內面積；再加上碰到「耕建築」專業的團隊，還有于先生熱心與鄰居溝通說服，讓他們都願意參與都更改建，這是很難得的人和了！

　　但于先生沒有說的是，這13年來的奔走與努力，他除了理性溝通與實事求是的精神，甚至為了讓都更案能成局，犧牲自己的利益，少分回坪數，以成就其他住戶。于先生說，這個都市更新案若改建沒成功，什麼都更期望值都是0，但如果改建成功，大家的都更期望價值就可以有100%。如果有住戶的期望值較高，想要分多一些到105%，于先生也願意犧牲自己，只拿95%的都更期望值，因為比起改建不成功、都更期望值0，95%已經是無限大了啊！

　　于先生願意利他，而後利己，就如同日本經營之神稻盛和夫，終其一生所奉行的「利他」經營哲學，始終心懷感謝、謙虛律己，同時不忘對他人施以關愛和善意，這樣的心態才是吸引正面回應及成就美好結果的真正原因。

　　讓我們深深體會到，「共好」正是成就都市更新的重要關鍵因素！

　　政府民間一起努力，打造更美好的安全家園

　　如今，「403花蓮大地震」再次震醒了大眾的危機意識。我們可以觀察到，新法規實行後的建築物，都沒有受到嚴重損傷，然而全台老舊房屋實在太多，潛在極高的居住風險。籲請政府快馬加鞭，由上而下加速推動制度面的改革，包括全面老屋結構安全檢查、開放危險與老舊建物容積獎勵、檢視住三法定住宅區容積率太低、財務計畫提列標準定期檢討、加快都更案審議速度等。希望「迎向大都更時代」不僅是一句口號，畢竟全台的都市更新，早已是迫在眉睫、刻不容緩的議題了。

　　我的上一本書《都更危老大解密 耕築共好家園》，定位為認識都市更新的一本入門書，自2021年出版以來，引起廣大的迴響。不過許多讀者也給予反饋，當他們實際展開都更時，多數仍不知如何著手開始，同時遭遇許多操作面的問題。因此在讀者們的反饋與需求下，有了籌備第二本「都更進階版」的想法，希望針對住戶在實際進行都更時，過程中可能遭遇的各種層面的問題，盡可能提供實務上的經驗，進行解答。

　　我們前後歷經將近2年的企劃、採訪、撰稿，集結團隊廣大的資源及人脈，採訪了前台北市、新北市、中央內政部相關局處單位，及專業建築師、估價師、代書、結構技師、營造廠負責人等各方人士。約訪耗日費時，無非就是希望盡力彙整官方、民間及專業人士各方角度及意見，提供讀者最客觀中立且完整的資訊。

　　希望讀者都能在這本書得到最需要的答案及協助，讓都更改建之路走得更加順暢，及早重建美好家園！