物業服務前期介入實操全案

"導讀物業管理前期介入/
一、物業前期介入的認識
二、物業管理前期介入的作用
三、物業管理前期介入的時機選擇
四、物業管理前期介入流程
五、物業開發節點提前介入關注要點

第一章獲得前期介入物業顧問項目/
第一節獲得前期介入物業顧問專案招標資訊
要點一：前期介入物業顧問專案招標資訊獲取的途徑
要點二：獲取投標資訊
要點三：要對投標資訊進行甄選
要點四：跟蹤物業專案投標資訊
第二節對招標物業專案進行評估
項目一：招標物業的基本情況
項目二：招標物業條件分析
項目三：建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人分析
項目四：本公司投標條件分析
項目五：競爭對手分析
第三節做好前期介入物業顧問的投標工作
內容一：積極與開發商建立聯繫
內容二：投標小組設置
內容三：要認真閱讀、分析招標文件
內容四：參加標書說明會
內容五：物業現場摸底考察
內容六：前期介入服務費測算
內容七：制定專案前期介入顧問方案
內容八：物業投標現場答辯
內容九：簽訂物業前期介入顧問服務合同
管理實踐01：物業市場情況調查表
管理實踐02：物業管理專案調查表
管理實踐03：物業專案（在建/新建）資訊搜集表
管理實踐04：物業管理專案招標公告資訊登記表
管理實踐05：物業專案跟蹤聯繫表
管理實踐06：物業基本情況分析表
管理實踐07：招標物業條件分析表
管理實踐08：新建物業前期服務招標專案分析表
管理實踐09：本公司××物業專案投標條件分析表
管理實踐10：××物業項目投標競爭對手分析表
管理實踐11：招標檔研讀備忘錄
管理實踐12：專案考察人員申請表
管理實踐13：物業專案實地考察記錄表
管理實踐14：物業前期介入顧問服務合同
管理實踐15：綜合性物業專案前期開發顧問委託服務合同

第二章規劃設計階段介入/
第一節規劃設計階段介入概述
內容一：規劃設計階段介入的重要性
內容二：規劃設計階段介入的目標
內容三：規劃設計階段介入的方式
第二節規劃設計介入關注的重點
重點一：建築物的細部設計
重點二：配套設施的完善
重點三：物業管理用房的規劃
重點四：社區公共道路規劃
重點五：娛樂、健身場所規劃
重點六：處理規劃
重點七：園區景觀和綠化規劃
重點八：綠化用水規劃
重點九：輔助設施規劃
重點十：公共區域照明及景觀照明控制規劃
重點十一：水、電、氣等的供應容量
重點十二：安全保衛系統
重點十三：消防設施
重點十四：建築材料和主要設備的選用
第三節規劃設計評估
步驟一：評估的準備工作
步驟二：規劃設計評估
步驟三：規劃設計評估工作程式
管理實踐：新專案關鍵點設計情況調查表

第三章專案施工階段介入/
第一節專案施工階段介入概述
內容一：施工階段介入的重要性
內容二：物業公司在施工階段介入的責任
內容三：物業公司在施工階段介入的角色
內容四：施工階段介入的時機
內容五：施工階段介入的方式
第二節施工現場巡查與整改
要點一：瞭解現場巡查的內容
要點二：現場巡查要特別關注的事項
要點三：現場巡查問題的整改
管理實踐01：施工品質問題及設計缺陷問題（專業版）
管理實踐02：施工品質問題及設計缺陷問題案例範本
（通用版）

第四章項目銷售階段介入/
第一節行銷策劃介入
步驟一：專案地塊周邊情況調研
步驟二：對物業項目進行分析
步驟三：對物業管理定位
步驟四：《物業管理方案》策劃
管理實踐01：住宅物業專案調查表（專案基礎資料）
管理實踐02：住宅物業專案調查表（規劃設計特點）
管理實踐03：住宅物業專案調查表（動態行銷資料）
第二節協助開發商擬定銷售檔
文件一：業主臨時公約
文件二：《住宅品質保證書》
文件三：住宅使用說明書
管理實踐01：業主臨時公約
管理實踐02：《商品住宅品質保證書》
管理實踐03：《×××住宅使用說明書》
第三節銷售中心物業服務展示
要點一：設立銷售中心物業管理處組織架構
要點二：制定各階段及每月工作計畫
要點三：提供客戶接待服務
要點四：做好保安服務
要點五：環境營造服務
要點六：負責物業工程服務
要點七：做好資產管理
管理實踐01：樣板房服務工作規範
管理實踐02：樣板房服務接待及流程
管理實踐03：樣板房現場維修管理
管理實踐04：樣板房物品管理
第四節配合現場銷售
要點一：吃透設計圖紙，準確瞭解設計的優劣
要點二：對專案存在的不足，儘早提出針對性的解決方案
要點三：在不同省市承接項目的，對地方規章應詳細瞭解
要點四：高標準挑選銷售現場服務人員
要點五：做好現場與開發商的各項對接
要點六：關注開發商的銷售宣傳
要點七：以各種方式全方位展示房地產物業管理品牌

第五章竣工驗收階段介入/
第一節竣工驗收概述
內容一：竣工驗收的含義
內容二：物業公司在竣工驗收中的責任
內容三：竣工驗收的依據
內容四：竣工驗收的分類
內容五：物業公司參與竣工驗收配合的內容
內容六：物業公司參與竣工驗收的流程
第二節細部品質檢查
要點一：明確地產公司與物業公司的職能分工
要點二：簽訂細部品質檢查協議
要點三：做好細部品質檢查的準備工作
要點四：細部品質檢查的實施
管理實踐01：××物業工程細部品質檢查協定
管理實踐02：毛坯房細部品質檢查標準
管理實踐03：全裝修房品質檢查標準
管理實踐04：品質問題通知單
管理實踐05：整改報驗不合格通知單
管理實踐06：報驗單
管理實踐07：罰款建議書
管理實踐08：品質問題記錄表
管理實踐09：督導監察記錄單
管理實踐10：品質抽查記錄表
管理實踐11：工作聯繫函
管理實踐12：廚房間、衛生間盛水試驗檢查表
管理實踐13：排水立管通水、通球品質檢查表
管理實踐14：內牆面、頂棚品質檢查表
管理實踐15：木地板、踢腳線品質檢查表
管理實踐16：進戶門、房間門及門套品質檢查表
管理實踐17：衛生間、廚房間、陽臺地面、牆面、頂棚品質檢查表
管理實踐18：衛生間、廚房間櫥櫃、設備品質檢查表
管理實踐19：鋁合金門窗品質檢查表
管理實踐20：陽臺欄杆品質檢查表
管理實踐21：家用電器設備品質檢查表
管理實踐22：排水支管通水品質檢查表
管理實踐23：開關、插座通電品質檢查表
管理實踐24：屋面品質及盛水試驗檢查表
管理實踐25：樓梯間、電梯間公用部位品質檢查表

第六章物業接管驗收介入/
第一節接管驗收概述
內容一：物業接管驗收的條件
內容二：物業接管驗收與竣工驗收的區別
內容三：物業接管驗收交接是雙方的責任
內容四：新建房屋接管驗收標準
內容五：接管驗收的資料要求
第二節接管驗收工作要點
要點一：成立接管驗收小組
要點二：審核並確認接管驗收
要點三：編寫接管驗收方案
要點四：確定驗收標準
要點五：對驗收人員進行培訓
要點六：準備好相應的驗收表格
要點七：驗收工具與物資要準備充分
要點八：驗收前宜召開接管驗收會議
要點九：進行資料的交接驗收
要點十：對房屋實體進行驗收
要點十一：處理接管驗收的遺留問題
要點十二：明確交接驗收後的物業保修責任
要點十三：辦理交接手續
要點十四：驗收後入住前的設施成品保護
管理實踐01：××花園接管驗收方案
管理實踐02：某住宅物業接管驗收標準和要求
管理實踐03：接管驗收邀請函
管理實踐04：新建房屋交接責任書
管理實踐05：新建房屋一覽表
管理實踐06：新建房屋具備接管驗收條件審核單
管理實踐07：工程驗收通知
管理實踐08：新建房屋驗收表
管理實踐09：社區公共設施及道路設施驗收單
管理實踐10：社區公共綠化驗收單
管理實踐11：驗收通過證明
管理實踐12：接管驗收遺留問題統計表
管理實踐13：工程品質問題處理通知單
管理實踐14：接管通知
管理實踐15：物業資料驗收移交表
管理實踐16：房屋及公用設施等移交驗收交接表
管理實踐17：工程品質保修責任書
參考文獻