商業周刊 2024/6/13第1909期 (電子雜誌)

【全台187區房貸負擔大調查】
搶房搶到海濱村和老人村、投資客讚它「德政」
解密！新青安炒房遊戲

政府幫你成家大變調！
千萬元變地板價、房價飆新高
居住正義轉資產正義，3到5年後恐現拋售潮、類次貸風險升溫中

＞專家7問教戰：誰能辦？換屋族適用？買在高點怕套牢？


善意釀禍，竟然比惡意作亂更可怕！
一個本想幫助年輕人一圓安居樂業美夢的新青安政策，上路至今僅十個多月，已演變成一場比過去投資客哄抬房價更加凶險的新炒房遊戲，而且這把火如野火燎原般越燒越旺。
在政府帶頭鼓勵買房下，從中央到民間建商都在補貼，甚至有建案祭出三到五年工程期間一毛都不用付，投資客拿四百萬元買房，坐等五年後，就有望淨賺三百萬元高報酬，各地因此出現了拿板凳、搭帳篷、等拿號碼牌等排隊卡位的買房人潮，讓投資客大喊，新青安是德政，很香甜！
政府高喊房子不是拿來打的，大方給一千萬的低利補貼貸款，建商也見風轉舵加碼推出「預售版新青安」，讓更多買房者大膽擴張信用、冒險進場一搏，只求搶到房屋並能藉此獲利翻身，扭轉人生，瘋狂到連受訪的投資客台積電媽媽，都害怕 台灣房市現在有點像電影《大賣空》，因為不管走到哪，都在搶著借錢貸款買房，只要拿出約五％首付就能炒房。
攤開數字，據內政部、信義房屋、國泰建設等統計，新青安政策威力驚人，今年全台首季無論是新舊屋房價、房貸申辦戶數全都創新高。
商周團隊實際走訪北中南各地建案現場，發現比數字更可怕的是，無論是你我熟悉的房市明星區，還是聽都沒聽過的房市沙漠區，無一倖免，全被炒熱了。
好事變壞事，上路十個月，政府靠住宅基金補貼的新青安，確實也讓部分年輕人買到房了，但三年補貼五十億的政策，實際上卻讓年輕人買更貴、買更小、買更偏遠，負擔更重，甚至大多數地方的新屋房貸負擔，都到了會吃掉民眾過半薪資的地步，讓年輕人過得更苦。

桃園草漯》年輕「脫北者」湧進
化工廠、垃圾山包圍的小村也買氣增
最出人意料之外的地點，是位於桃園觀音區草漯聚落的樹林新村，這個海濱村落在該地議員吳進昌口中，它有一個讓人聞風喪膽的驚悚別名：癌症村。
「二○一七年，媒體在我們村子做了癌症村報導，連郭台銘都特別跑來關心我們。」吳進昌說。
當時，吳進昌擔任樹林新村村長，這座被化工廠、鋼鐵廠、海邊暫存垃圾山等四面埋伏般包圍的村落，統計八年期間過世的二十二位村民，就有十七位是因罹癌過世，尤其「吹北風時，時不時會有垃圾山帶來的臭酸味，吹南風時，就會變成化工廠帶來的刺鼻味」，雖然桃園市政府曾經發新聞稿反駁，強調該村並非癌症村，但依舊讓它成為人人避之唯恐不及的房市險地。
近十個月來，草漯成了房市網紅焦點，房價低谷區吸引了財力有限的大台北年輕「脫北者」湧進，觀音區逆勢成為桃園市人口成長前三名的行政區，而處於當地房價谷底的癌症村也同樣受益。
如今走進該村，能看見本該遷校的小學周圍有不少施工中的新建案，廣告看板上主打「薪水成家」、「一戶自住、一戶出租」等；推開當地接待中心大門，現場人員開心的說，兩個月就賣掉近七成，買家多是年輕夫妻檔，便宜是主因，但有新青安優惠貸款後，當地買氣是越來越好。
「現在房子便宜就好，癌症那些不重要了。」一位代銷業者私下評論說。
但北部房市被炒熱的，不只是癌症村。
一位新竹投資客透露，基隆市八堵建案竟然採取「三天三價」的飢餓行銷賣房。
他才填了建案的看屋資料，馬上就被告知，必須提早來訂才能原價買到車位，遲了一天，車位漲五十萬元，又遲了一天，就又少了送家電家具的優惠，刻意製造今天不買、明天更貴的恐慌。
海濱山邊都在漲，連新總統賴清德的故鄉新北市萬里區，原本屬於房價萬年不動區，但根據樂居網的數據，當地近一年的房價漲幅竟然也逼近五成之高，站上二字頭。
但新青安政策說穿了，就是一種政府補貼的購屋優惠貸款，類似政策過去也一直都有，為何會成為釀災大殺器？

 

德政？惡政？
文╱劉佩修

    最近，身邊多位年輕朋友都下手買房，他們的共同關鍵字是：新青安。
    若不是親眼所見，很難相信預售屋開賣現場，如菜市場般人群攢動。這並非六都才有的現象， 許多非都會區預售現場，也是三天售罄，一屋難求。
    縱使新青安優惠房貸須等交屋才適用，預售屋不包括在內，但政策示範效應驚人，銀行與建商紛紛推出民間版本，吸引自住客、投資客大舉進場。
    去年八月以來，五萬多戶民眾申請新青安，總貸款金額達四千多億元。政府用十多億元的利息補貼，就槓桿出這樣的驚人效果。
    需求大增，帶動全台房價起漲。這不是單純的市場供需，總主筆呂國禎率領團隊進行全台追蹤，發現幾大問題：
    一， 新青安的適用資格寬鬆，非青年、非首購，均可適用，不符政策原意。
    二， 貸款年限拉長到罕見的四十年、寬限期五年，讓民眾延後付款，助長寅吃卯糧。
    以全國各區收入中位數、平均買房面積試算，寬限期五年過後，全國一百八十七區的房貸收入比，多在五成以上，部分地區甚至超過百分之百！全國只有三個行政區的房貸收入比在五成以下，若你的收入在中位數，絕大部分地區的合適坪數房子，你都負擔不起。
    三， 政府鼓勵大眾買房，會提高金融系統風險。待寬限期一過，若大批買家付不出房貸，恐出現拋售潮，將埋下類似美國次貸風暴的隱憂。
    假如這波房市熱潮是市場機制，一個願打一個願挨，也就罷了。但新青安的本質，是政府透過公營行庫，以利息補貼民眾買房，政府的手正介入分配資源。民眾將背負更高的房貸，真正的得利者，恐怕是建商、投資人、國庫稅收。
    從機會成本的角度看，當預算不變，政府選擇這項，就會犧牲那項。新青安的利息補貼來自內政部住宅基金，該基金的用途，包括住宅租金補貼、補助社會住宅支出。當新青安預算超標，將排擠誰？政府並未說清楚。
    我們呼籲，政府應正視新青安引發的全台亂象，別讓協助青年買房的善意，種下不可收拾的惡果。

 

─封面故事─
62  【全台187區房貸負擔大調查】
搶房搶到海濱村和老人村、投資客讚它「德政」
解密！新青安炒房遊戲
72  新青安加劇居住不正義？
    187區房貸負擔表，揭更難買房真相
73  全台大調查總表》
    寬限期後，小資族只剩3區負荷得起
78  5.2萬人上車！
    新青安首購族告白：
    嚮往居住正義變不願房價跌
78  他們租屋15年後買房：
    房價漲，以前生氣，現在卻安心
79  土生土長台北人卻買在台中：
    我自願被洗出天龍國
80  台積電媽媽到七年級生都瘋！
    投資客讚新青安是「德政」
80  她曾擁17間房：
    政策暗示父母，快把資產轉給子女買房！
81  她台中七期包3房：
    漲價擴散蛋白區，顯得蛋黃區特別香
82  她跟台積電擴廠走：
    新青安跟基本工資一樣，最低價就在那
84  換屋族也適用？高點進場恐泡沫化？
新青安7問答上車不踩雷

─火線話題─
28  黃仁勳狂熱後真實4觀察
    簡立峰：沒變現，AI泡沫恐破裂

─金融街─
38  「比婚姻更持久」的合夥人制度
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