商業周刊 2024/8/29第1920期 (電子雜誌)

新青安惹禍！29年最大交屋潮，迎來最嚴峻限貸令

我買不起新家了 房貸冰風暴

央行不踩煞車，5年後台灣可能面臨次貸危機》 
寬限期讓「逾放比」監控指標失靈，信用擴張失控中……

限貸令會緊縮多久？能撿便宜？5問破解》
交屋前10天房貸被取消、新屋恐被沒收、買屋要多花百萬
緊急自救：除了銀行，4大管道也能貸

台灣史上最火熱的房市正迎來一連串破天荒的房市冰風暴。
風暴一、央行祭出的限貸令已引爆全台房貸荒，慘烈到連十天內將交屋的民眾，已核定房貸被取消，新家交屋不成，還可能被建商沒收。
風暴二、央行總裁楊金龍祭出史上最強打房政策，約談三十四家國銀，打房態度是不見黃河心不死，限貸期最少一年，房貸利率應聲上漲、房市交易被急凍，買屋成本恐增百萬以上。
風暴三、偏偏台灣碰上了二十九年來最大新屋交屋潮、超過五十萬戶等房貸交屋，恐怕會被限貸令無辜錯殺，違約、買賣糾紛將層出不窮，衝擊還在擴大，買屋賣屋最好等一等。

「房貸借不下來，真的害慘我」
疫期危機入市者、買中古屋者都遭殃

房貸荒有多慘烈？在桃園市青埔特區，商周遇見這樣一群受災戶，他們有人脈豐富的車商超業、具銀行放款經驗的地產仲介、消息靈通的資深媒體人、收入高人一等的飛行員等中產階級。
他們並非新青安買家，而是COVID-19疫情期間危機入市買房者，後來因有人認識多位銀行主管，又知道當地有新成立的銀行分行在衝業績，有機會幫大家爭取到不錯的優惠，於是揪團十多人，跳脫建商整批房貸保護傘，自行申辦貸款，也收到銀行核准房貸通知，準備開心入厝。
誰也沒預期，央行限貸令一出，他們的喜事變慘事，全成了房貸難民，他們出示手機簡訊與購屋契約書痛罵說，銀行根本毫無信用可言，談好的房貸，竟用「依規定仍可以退件」把他們掃地出門。
更慘的是，再找其他銀行申辦房貸也都四處碰壁，如今只剩臺銀有機會受理，可是無論利率、寬限期等條件都大不如前，例如還款金額會從每月原本三萬元爆衝到七萬元，擠壓到其他生活開銷。
臺銀申貸仍在等待中，這些人卻碰上更大麻煩。如果買方逾期不交屋，不僅每逾一日要依貸款金額加付萬分之二的滯納金，超過十天以上，建商還有權解約收回房屋，屆時買屋夢將成了一場空。
「我們沒做錯什麼事，就是買房自住，不知道為什麼會變這樣？明明買房子是好事，我們卻變得很像難民，流離失所，到哪都被踢來踢去。」一位上述的受災屋主說。
不止買新屋的民眾遭殃，中古屋的受災戶也大有人在。再來到桃園火車站站前商圈，一位科技業的房市小白也被限貸令嚇出一身冷汗。
全向科技房產中心總監陳傑鳴向商周轉述這位房市小白的買房過程，因為自用需求與擔心房價續漲，精算自己月收入約十萬元、備了三百萬元自備款，付得起每月約五萬元房貸，才追高買進一戶單價創新高、屋齡約十年的中古屋，一圓成家美夢。
人算不如天算，他簽約後恰巧碰上了限貸令，前前後後一共問了十多間銀行，不只貸款條件差，就連估價都趨於保守，就算因為首購仍可貸款八成，他的自備款卻因此需再多付一倍、到約六百萬元，才能買房。
這害他遲遲無法配合過戶交屋，面臨被屋主提告違約的窘境，依約計算每延遲一天交屋，就要被罰近十七萬元，他被嚇到顧不得面子，只能趕快向家人借錢並選擇較高利率的房貸方案來湊足頭期款，最終經過雙方協商，才只以小賠三萬化解危機，「房貸借不下來，真的害慘我。」陳傑鳴轉述他的心聲說。
「民眾借不到錢買房，房屋買賣糾紛就會很多，之後會慢慢浮現，越來越多。」地政士公會全聯會理事長陳安正說。

限貸利率連環效應「沒有贏家」
民眾、建商、銀行、金管會都不好過

根據內政部建照統計，二○二○年到二○二三年全台累計逾五十萬戶屋主將陸續交屋，都有因限貸令交不了屋的風險，當中，台中市、新北市、桃園市、高雄市為這一波交屋規模最大的四大熱區，受到的衝擊力道最強。情勢之嚴峻，建商也同樣焦慮，因為無法交屋，就無法認列獲利且資金無法有效回收，財報表現勢必大打折扣，因此包含營建股王永信建在內，上市櫃建商機乎全員股價都走跌，業者多是憂心忡忡。

賴政府的KPI
文╱劉佩修

    這是一場荒謬的鬧劇，卻是很多人的悲劇。
    去年八月，內政部在房價高點時，推出申請條件寬鬆的新青安買房政策，讓有能力負擔、沒能力負擔的買家，都基於房價會上揚的假設，紛紛進場，許多預售屋現場，竟如菜市場般擁擠。
    於是，有些地方房價一季漲一成，甚至有一年漲一倍的個案。
    同時，台灣的金融風險也迅速攀升。二○○七年美國次貸風暴爆發前，美國全體銀行的住宅貸款占總放款比率約三二％；今年六月，台灣這項數字逾二八％，相差不到四個百分點。
    五大行庫前六月新增貸款中，逾四成是新青安房貸；甚至有民眾的房貸收入比率高於一○○％，用全部月薪繳房貸都不夠，銀行卻閉眼放款。
    銀行不但把雞蛋放在同個籃子裡，還不挑品質，萬一寬限期過，大量買家繳不起本金，屆時將引發多殺多的負面循環，讓銀行陷入系統風險。
    於是，近期央行祭出「限貸令」，要求銀行嚴控房貸總額。此舉雖為房市踩煞車，但銀行不分青紅皂白的緊縮，錯殺有自住、換屋實質需求的民眾，導致許多人貸款無門。
表面看，這是政府缺乏協調，一邊踩油門、一邊踩煞車的結果；但真正的問題是，政府缺乏整體住宅政策規畫，沒有苦民所苦。
看國際數據，台灣的房貸所得比達二十倍，全球排名第十五高，除了香港與韓國，所有已開發經濟體都低於我們。G7工業國多在十倍左右，擁擠的新加坡也比台灣低。
縱使政府宣稱重視居住正義，但從結果論，房貸所得比上揚且高於國際水準，就是成效不彰。
國外有些細緻做法可參考，例如富有國家愛爾蘭，房價所得比僅七．二倍，它的做法之一是，政府出資三○％、民眾出資七○％，民眾把政府持分買回，才能進行交易，藉此協助買房並壓抑短期炒作。住宅政策是全球課題，他山之石很多，就看政府有無決心執行。
新加坡政府將家庭負債與收入比，納入政府KPI；台灣政府也可效法，將房貸所得比訂為KPI，設立具體目標，才能避免父子騎驢的政策，犧牲掉最需要買房的人。

─封面故事─
60  新青安惹禍！ 29年最大交屋潮，迎來最嚴峻限貸令
    我買不起新家了 房貸冰風暴
70  限貸令招民怨為何還上路？
    公開楊金龍最憂心的新次貸風暴劇本
74  幫首購族成家，怎不變「人人有房炒」？
    台灣該學愛爾蘭這一招！
76  62歲換屋自住客：
    我們最不懂的是，明明核貸成功，
    銀行怎可說變就變？
77  曾擁17間房投資客：
    政府劫富了，卻沒濟貧！
    首購、換屋、自住全遭殃
78  預售、換屋房貸卡關？能進場撿便宜？
    專家5問教你破解限貸令

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