Smart智富月刊 9月號/2024 第313期

面對全台房市熱潮  該如何規畫買房策略？

新青安房貸專案引爆全台房市搶購熱潮，購屋族恐慌追漲，銀行的房貸額度也因此吃緊，驚動央行出手管控。面對房市熱潮，購屋族如何買對不買貴？在銀行緊縮房貸的狀況下，又該如何規畫金流？關於區域選擇、資金規畫等買房策略，請見本期分析。

2022年全球央行升息對抗高通膨，引發金融市場震盪，台灣景氣同樣陷入低迷，加上打炒房政策持續發威，購屋族抱持觀望，使得房市逐漸降溫。然而，2023年8月上路的「青安貸款精進方案」（以下簡稱新青安貸款），宛如一劑強心針，使得陷入買氣急凍期的房市，重返火熱市況。

在新青安貸款的刺激下，購屋族彷彿受到「羊群效應」影響，前仆後繼擁入房市，不論是中古屋還是預售屋，都出現搶購潮。為何新青安貸款能引爆如此強烈的買房熱潮呢？

這項優惠首購族的房貸政策，提高貸款額度上限至1,000萬元、貸款年限最長40年、寬限期最長5年，並補貼1.5碼（0.375個百分點）的房貸利息，大舉減輕每月房貸還款負擔。當購屋族湊足自備款後，便不再猶豫，「戴著頭盔」向前衝去買房。

「《平均地權條例》修法上路後，房市利空出盡，房市的羊群就衝出來了！」景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，自2023年第4季起，國泰全國房價指數與銷售率明顯上揚，成為房市轉熱的拐點，當時正是新青安貸款實施後的下一季度。

進一步觀察國泰全國房價指數年增率，從2023年第4季的3.1%，到2024年第2季擴大為7.05%。交易量部分，今年上半年六都移轉棟數合計約13萬6,400棟，年增幅超過27%，創下11年來同期最高紀錄。

房市專家何世昌以「天時、地利、人和」，解讀這波房市的多頭走勢：天時為全球景氣復甦、股市轉強；地利為半導體產業受惠AI趨勢，台積電（2330）擴廠效應帶動區域房市；人和為政府一手推「打炒房」的圍堵政策，另一手推出如新青安貸款的補貼政策。此外，台股加權指數2023年至2024年年中上漲逾8,000點，這波股市財富效應外溢的熱錢，部分轉向房市。市況持續發燙下，讓購屋族擔心「現在不買，以後會更貴」，進而引發恐慌性搶購潮。

那麼新青安貸款上路後，對於房市還帶來哪些影響與變化？資金與總經條件有什麼變化？對於首購族而言是可進場的時機嗎？買房時又應該如何因應？更多專家意見及買房策略，請詳見《Smart智富》月刊313期封面故事報導。

當心空頭的蓄力反擊

近期最驚奇的事，就是全球股市在8月初的大跌，台股2個交易日跌掉逾2,800點，台積電（2330）盤中甚至被打到跌停價位。而沒有漲跌幅限制的日股就更精彩，8月5日日經225指數1天就跌掉12%，創下史上最大跌幅；然而只隔了一天，日經225指數居然又大漲10%，創下史上最大漲幅。我跟朋友開玩笑說，如果有一個長期投資人，這2天剛好去山裡旅行了，第3天走出來，可能以為什麼事都沒發生。不過這次的激烈市場波動，對於高槓桿且做多的短線投機者，就如同一場噩夢，甚至可能一次「畢業」。因為即便是市場在第3天幾乎回到原點，但若在谷底因為資金不足而被迫斷頭出場者，之後不管股市漲再高，都不關他的事了。1995年，當時英國霸菱銀行的交易員李森（Nick Leeson），因為意外碰上阪神大地震，在選擇權市場賠錢後，為彌補損失，做多日經指數期貨，預期市場會快速止跌回升，結果市場短期卻持續破底，大虧14億美元，導致霸菱銀行破產、李森入獄。其後不久，日經指數真的回升了，甚至漲回大地震前的指數之上，可惜為時已晚，救不了李森與霸菱銀行。

重提這段歷史往事，是想提醒投資人，儘管我個人認為，台股這波牛市尚未結束，但指數在2年急漲逾50%之後，已進入高波動區間，瞬間的大波動，對於短線往往會帶來巨大衝擊，不可不慎。尤其是空頭勢力已逐漸集結，試想，這波股市急殺的原因是什麼？表面上是，一份從華爾街傳到各大媒體的說法，根據薩姆規則，如果美國3個月失業率的移動平均值，減去過去12個月的失業率低點，超過0.5%時，代表經濟將要走入衰退。這個指標是來自前聯準會經濟學家薩姆（Claudia Sahm）觀察美國經濟所做的實證研究，應用在1960年以來的美國經濟大致準確，但根據我在市場上的經驗，在歷年來的股災裡，薩姆規則從來沒有一次像這次一樣，帶來這麼大的市場震撼，以至於薩姆本人都出面說，美國經濟目前並未衰退。但這套衰退說，就像骨牌一樣，推動另一塊骨牌，也就是傳聞日圓套利交易大平倉，造成某些外資損失慘重。於是成為推倒股市的巨大力量。那麼，是誰在這個做空交易裡受惠？誰又希望聯準會趕快降息？顯然，從去年以來做空股市、做多債市的資金，早已蓄力已久、伺機而動，即便股市多頭能重整旗鼓，但波動放大已不可免，投資者務必謹慎，尤其不要亂開槓桿或盲目賭身家的衝動之舉。

Smart智富月刊  2024年9月號 No.313

〈總編輯的話〉
010 當心空頭的蓄力反擊

〈投資筆記〉
012 不要盲目揮棒

〈基金列車／蕭碧燕〉
014 台股大跌  基金該怎麼辦？

〈保險新視界／林建智〉
016 防制保險詐欺  從「心」開始

〈讀者頻道／夏韻芬〉
018 日股ETF頻掛牌  該如何選擇？

〈錢線觀察／愛榭克〉
020 降息循環啟動＋景氣穩健擴張
    3大利多助攻  美國房市長線多頭

〈財富管理〉
026 再婚家庭用信託＋遺囑  解決遺產分配難題

〈樂活退休／王儷玲〉
030 因應醫療通膨的3大面向

〈理財保健室／廖一聰〉
032 用保險金信託照護身心障礙子女

〈樂退投資學／99啪〉
034 3招式因應股市跳水行情

〈總經真觀點／張真卿〉
036 時勢造英雄

〈基金投資〉
038 股災後風雨暫歇  如何把握短線契機？

044 降息啟動前首選平衡型標的

046 日圓強升  外銷台廠意外受惠

〈ETF新兵〉
048產業型ETF：00951、00952

〈外資解讀〉
050 投資AI跨界新應用商機

〈基金瞭望／曾淑雲〉
052 聯準會降息在即如何因應？

〈基金布告欄〉
054 4433法則精選》7月優質基金
056 海外基金排行
060 國內基金排行

〈本月主題〉
062 避免恐慌性搶購，買在合理價！
    新青安貸款下的購屋新攻略
068 找好房》七大都會行政區仍能買到合理價
    從2類型區域  挑具議價空間的物件
074 盤金流》銀根緊縮，核貸條件趨嚴
    首購族自備款需30%  避免資金出現缺口
078 攢資金》業績能見度到未來3年，多頭不變
    買對營建股  加速籌措購屋銀彈

〈房市速遞〉
082 台北、新北捷運站周邊實價行情
084 桃園、新竹、台中、台南、高雄熱門行政區實價行情

〈股市焦點〉
086 美國經濟前景不明  資金避險可選2類標的

〈產業趨勢〉
090 庫存回補  被動元件重返成長
094 石化產業3挑戰靠川普解圍？

〈股市投資〉
96 3方法掌握漲跌先兆  趨吉避凶
  
〈台股大數據〉
100 3原則挑第4季「錢景」佳個股

〈存股追蹤隊〉
102 營運大追蹤：聯華食、統一超

〈葉芳看台股／葉 芳〉
104 有勇有謀的危機入市

〈財報診療室／股 魚〉
106 人工膝關節品牌廠——聯合

〈隊長看產業／張 捷〉
108 4因素加持  自行車產業迎曙光

〈股市教戰／廖繼弘〉
110 台股漲多調整  中長多格局不變

〈美股最前線／林子揚〉
112 日本半導體即將出現護國神山？

〈籌碼研究所／權證小哥〉
114 股市回檔時  6步驟賺反彈財

〈趨勢導航／楊忠憲〉
116 多空未明  中長線觀望為宜

〈搶鮮書摘〉
118 擁8500萬資產的股市肥羊傳授選股攻略
    掌握5原則  篩出優質金控股

〈搶先書摘〉
122 科斯托蘭尼教你從2種人持股狀況判股市漲跌
126 銀行利率
128 基金優惠
132 理財記事

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